一、交易条件

拟募集资金金额：不低于253202.4万元

保证金：意向投资方拟投资总额的10%

拟募集资金对应持股比例或股份数：66%

拟征集投资方数量：2个

增资后企业股权结构：增资完成后，原股东北京首都开发股份有限公司持股比例34%，两家外部投资方持股比例各33%。

募集资金用途：增强资本实力和企业竞争力，满足房地产项目开发资金要求，增强市场运作及拓展能力。

二、公司简介

企业名称：北京怡同置业有限公司

注册地址：北京市昌平区沙河镇辛力屯村北西路6号C区3031室

法定代表人：盛强

成立日期：2023-08-07

注册资本：130437.6万元(人民币)

实收资本：130437.6万元(人民币)

股东个数：1

经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租赁；停车场服务；物业管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

三、主营业务

2023年7月20日，北京首开股份以31.97亿元竞得北京市昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、0012、0008、0013地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地国有建设用地，地块用地规模6.15万平方米，地上建筑规模212.73万平方米。2023年8月7日，首开股份投资31.97亿元成立北京怡同置业有限公司，开发上述地块。

（一）购地信息

2023年7月20日，昌平沙河高教园0002等地块进行现场竞价。经过16轮争夺，首开以31.97亿+2.3万㎡现房销售面积摇中该地块，楼面价约2.8万/㎡，溢价率15%。

截止7月19日17:00，地块共吸引了华润置地、东方雨虹、中铁建、中海、京能、中建信和、大悦城、保利、山西裕通晟、越秀、建发、首开、城建、招商、厦门国贸、金茂、建工、北辰、中能建、金隅、绿城、中铁、海门海泰、太原萃丰、万科25家房企独立报名参与。

根据挂牌文件信息，昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、0012、0008、0013地块土地面积61471.542平方米，建筑控制规模≤127341.904平方米，交易起始价27.8亿元，将以“五通一平”形式供应，具体位置如下：

地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地，其中住宅用地面积约11.4万㎡，属于大体量住区。地块期房销售指导价5.5万/㎡，现房5.7万/㎡。容积率2.0-2.5，控高因有净空要求，均控制在45米，未来大概率是小高层为主。

位置方面，地块位于五至六环之间，近邻地块昌平线沙河高教园站，通勤属性更强。地块周边高校密布，3公里范围内还有隆兴购物广场、北京师范大学昌平附属学校、北京民康医院等基础生活配套。

地块西侧约3.5公里处是在售新盘中海汇智里，目前去化达到6成。周边次新二手房均价集中在5万/㎡上下，但挂牌房源量较少，新地块入市将为区域增添新选择。

本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格31.97亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限23000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

（二）项目建设方案

1、总体建设分期

该项目建筑面积 206447.68平方米，其中住宅建筑面积 111090.88平方米（含商品住宅建筑面积 111090.88平方米，政策性住房建筑面积 0平方米）， 商业建筑面积 1828.8平方米，办公建筑面积 0平方米，其他建筑面积 93528平方米，共分 1期开发建设。项目位于 昌平区沙河镇， 四至范围： 东至南丰路，南至规划高教园南二街，西至CP01-0302-0008西边界，北至高教园中街

计划建设时间为 2023年 12月 01日 至 2027年 07月 20日。

2、建设内容

一期建筑面积 206447.68平方米，其中住宅建筑面积 111090.88平方米（含商品住宅建筑面积 111090.88平方米，政策性住房建筑面积 0平方米），商业建筑面积 1828.8平方米，办公建筑面积 0平方米，其他建筑面积 93528平方米。

本期居住公共服务设施 室外运动场地、 用地面积 763平方米、建设位置: 位于0004地块4-2#住宅楼南侧及0012地块12-4#住宅楼南侧; 社区助残服务中心、 200平方米、建设位置: 位于0002地块2-6#配套楼首层; 其他商业服务、 1778.8平方米、建设位置: 0002地块2-8#配套楼(含菜市场500㎡），0003地块3-1#住宅楼地下二层、3-2#住宅楼地下一层，3-7#配套楼，0012地块12-2#住宅楼地下一层，12-8#配套楼; 存自行车处、 2825.45平方米、建设位置: 位于2-1#住宅楼、3-1#住宅楼、4-2#住宅楼、9-1#住宅楼、10-1#住宅楼、12-6#住宅楼地下一层; 托老所、 800平方米、建设位置: 位于0010地块10-6#配套楼首层、二层、三层; 社区管理服务用房、 500平方米、建设位置: 位于0002地块2-6#配套楼首层、二层; 社区卫生服务站、 350平方米、建设位置: 配置350㎡社区卫生服务站，设置于0013地块社区综合服务楼首层; 8-2#门卫、 30.44平方米、建设位置: 位于0008地块; 再生资源回收站、 15.8平方米、建设位置: 位于0009地块9-7#配套楼首层; 小型商服（便利店）、 50平方米、建设位置: 位于0002地块2-8#配套楼地下一层; 老年活动场站、 200平方米、建设位置: 位于0010地块10-6#配套楼首层; 出租汽车站、 用地面积 100平方米、建设位置: 位于0003地块、0004地块小区主入口附近; 再生资源回收点、 用地面积 6平方米、建设位置: 位于0009地块9-7#配套楼东侧; 幼儿园、 6309.43平方米、建设位置: 位于0008地块; 物业服务用房、 150平方米、建设位置: 位于0003地块3-3#住宅楼首层、地下二层; 居民汽车场库、 52608.93平方米、建设位置: 2-9#地下车库、3-8#地下车库、4-6#地下车库、9-8#地下车库、10-8#地下车库、12-9#地下车库。

本期市政公用基础设施 下凹式绿地、 用地面积 7530平方米、建设位置: 0002、0003、0004、0009、0010、0012六个地块分别布置一处; 宏蜂窝基站机房、 65平方米、建设位置: 位于0009地块9-8#地下车库内; 固定通信设备间、 45平方米、建设位置: 0003地块3-2#住宅楼地下一层、0012地块12-9#地下车库内; 有线电视机房、 35平方米、建设位置: 位于0009地块9-1#住宅楼地下一层; 热力站（换热站）、 472平方米、建设位置: 2-9#地下车库、3-8#地下车库、4-6#地下车库、10-8#地下车库、12-9#地下车库; 有线电视光电转换间、 32平方米、建设位置: 0004地块4-2#住宅楼地下二层、0010地块10-1#住宅楼地下二层; 透水铺装、 用地面积 1200平方米、建设位置: 0002、0003、0004、0009、0010、0012六个地块分别布置一处; 室内覆盖系统机房、 30平方米、建设位置: 0003地块3-2#住宅楼地下一层、0010地块10-8#地下车库内; 配电室（箱）、 510平方米、建设位置: 0002地块2-7#配套楼150㎡，0004地块4-5#配套楼180㎡，0009地块9-7#配套楼30㎡，0010地块10-7#配套楼150㎡; 雨水调蓄设施、 用地面积 622平方米、建设位置: 每个地块设置一处，详细位置参照总平面图; 燃气调压（柜）箱、 用地面积 32平方米、建设位置: 0002、0003、0004、0009、0010、0012六个地块分别布置一处; 生活垃圾分类收集点、 用地面积 62.5平方米、建设位置: 0002、0003、0004、0009、0010、0012六个地块分别布置一处; 锅炉房（分布式能源站）、 960平方米、建设位置: 位于0009地块9-1#住宅楼地下、9-8#地下车库内; 公共厕所、 70平方米、建设位置: 0002地块2-6#配套楼首层; 开闭所、 350平方米、建设位置: 0012地块12-7#配套楼; 固定通信机房、 50平方米、建设位置: 位于0009地块9-8#地下车库内。

本期代征道路用地 /、 /平方米、建设位置 /。

本期代征绿化 /、 /平方米、建设位置 /。

计划建设时间: 2023年12月01日至 2027年07月20日。

3、建设时序

（1）一期项目

10-5#住宅楼、2-4#住宅楼、3-5#住宅楼、3-6#住宅楼、13#化粪池、4-5#配套楼、2-9#地下车库、3#雨水调蓄池、4#围墙、12-1#住宅楼、10-6#配套楼、12-8#配套楼、12#围墙、13#雨水调蓄池、8#大门、6#人防出入口、8-1#幼儿园、8#雨水调蓄池、2-2#住宅楼、10-7#配套楼、12-7#配套楼、10-8#地下车库、2#人防出入口、3#人防出入口、9-5#住宅楼、10-4#住宅楼、2-1#住宅楼、10-3#住宅楼、12-6#住宅楼、8#国旗杆、8#围墙、4#化粪池、10-1#住宅楼、3-2#住宅楼、2-6#配套楼、2-7#配套楼、2#大门、2#雨水调蓄池、9-1#住宅楼、12-3#住宅楼、9-7#配套楼、12#大门、2-5#住宅楼、3-4#住宅楼、4-4#住宅楼、9-8#地下车库、10-2#住宅楼、社区综合服务楼、4-6#地下车库、3#化粪池、5#人防出入口、9#围墙、10#化粪池、12#化粪池、9-4#住宅楼、12-9#地下车库、9-3#住宅楼、12-5#住宅楼、9#雨水调蓄池、9#化粪池、10#大门、10#雨水调蓄池、3-3#住宅楼、3#围墙、4#大门、12-2#住宅楼、4#人防出入口、4-3#住宅楼、3-8#地下车库、2#化粪池、9-2#住宅楼、2-3#住宅楼、4-1#住宅楼、4-2#住宅楼、2-8#配套楼、3-1#住宅楼、3-7#配套楼、1#人防出入口、2#围墙、3#大门、4#雨水调蓄池、9-6#住宅楼、10#围墙、12-4#住宅楼、8-2#门卫、8#化粪池、12#雨水调蓄池、9#大门应与 室外运动场地、社区助残服务中心、其他商业服务、存自行车处、托老所、社区管理服务用房、社区卫生服务站、8-2#门卫、再生资源回收站、小型商服（便利店）、老年活动场站、出租汽车站、再生资源回收点、幼儿园、物业服务用房、居民汽车场库等居住公共服务设施、 下凹式绿地、宏蜂窝基站机房、固定通信设备间、有线电视机房、热力站（换热站）、有线电视光电转换间、透水铺装、室内覆盖系统机房、配电室（箱）、雨水调蓄设施、燃气调压（柜）箱、生活垃圾分类收集点、锅炉房（分布式能源站）、公共厕所、开闭所、固定通信机房等市政公用基础设施、小区内道路一同办理工程施工招标、施工许可、竣工验收。

最后一栋 2-1#住宅楼竣工验收前，应完成本期内所有公共服务设施、市政公用基础设施、代征道路及代征绿化。

4、物业管理区域

本居住小区分 一个物业管理区域， 具体范围 一个：东至南丰路，南至规划高教园南二街，西至CP01-0302-0008西边界，北至高教园中街。

5、其他事项

本项目红线范围外各个方向方向2000米范围内 无墓地，无化工厂，无垃圾场;

四、财务状况

五、股权结构

六、其他披露的内容

1.本次增资引入2家外部投资方，拟募集资金金额合计不低于人民币253,202.40万元，对应持股比例合计66%（单一新进投资方持股比例为33%）。

2.投资方须以货币进行增资，一次性支付增资款（已支付保证金的，一次性支付剩余增资款），增资价格不低于经备案的资产评估结果。

3.募集资金金额超出新增注册资本金的部分计入资本公积，归新老股东共同享有。

4.2023年11月27日，融资方原股东北京首都开发股份有限公司将其持有融资方的33%股权，对应出资数额43,044.408万元质押给了青岛云佳房地产开发有限公司。

5.2023年11月27日，融资方原股东北京首都开发股份有限公司将其持有融资方的33%股权，对应出资数额43,044.408万元质押给了北京建工地产有限责任公司。

6.2023年7月20日，北京市规划和自然资源委员会与融资方原股东签署了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：京规自出[合]字(2023)第0061号；电子监管号：1101002023B000137），土地出让价款319,700万元，受让人为融资方原股东北京首都开发股份有限公司。2023年8月14日，北京市规划和自然资源委员会、融资方原股东和融资方签署了《补充协议》，出让合同的受让人变更为融资方。截至2024年4月30日，土地出让价款319,700万元已全部缴纳完毕，融资方已取得《不动产权证书》。

7.根据融资方《北京怡同置业有限公司二〇二三年十一月三十日专项审计报告》（致同专字（2024）第110C000043）和《股东借款协议书》，截至2023年11月30日，融资方原股东北京首都开发股份有限公司向融资方提供的股东借款余额为2,026,838,848.03元，股东借款按照年利率5.5%标准计息。

8.截至本项目信息披露日，融资方注册资本和实收资本均为人民币130,437.6万元。融资方原股东不参与本次增资。

9. 增资完成后，融资方总经理由各方协商提名，并由增资后的董事会聘任产生，且由总经理担任融资方的法定代表人；由原股东委派人员担任董事长。

10.增资完成后，融资方的管理延用原股东的项目管理体系，按照原股东的开发审批流程和操作标准进行项目开发，项目前期物业服务由原股东已确定的物业管理公司管理。

11.投资方须在本项目出具交易凭证前将全额基础服务费支付至指定账户。

12.其他信息详见备查文件。意向投资方需提交加盖公章的营业执照副本复印件、委托函件、受托方身份证复印件及已签署的《保密承诺函》（详见公告附件）后，方可查阅融资方相关文件。同时融资方有权对意向投资方进行反向尽职调查。

七、项目图片

1.意向投资方须为中华人民共和国境内（不含港澳台地区）依法设立并有效存续的企业法人，且意向投资方参与报名主体与实际投资主体须保持一致，股权结构清晰，须使用自有资金进行出资，不得存在代持或委托持股（含隐名委托）行为。2.意向投资方经营范围中应包含“房地产开发经营”或“房地产开发”且成立年限不应低于（含）5年（以营业执照为准）。3.意向投资方注册资本不低于（含）80,000万元人民币（须提供营业执照）。4.意向投资方或其关联方具有良好的商业信誉，企业信用评级应为AAA级（以中国人民银行认可的信用评级机构出具的有效期内的跟踪评级文件为准）。5.意向投资方或其关联方应具备房地产开发一级资质（须提供有效期内资质证明文件）。6.意向投资方应具有良好的财务状况和支付能力，投资资金为其自有资金，其资金来源合法合规，且该资金不存在来源于任何资产管理公司、信托机构或其他借贷平台的理财产品、资产管理计划、信托计划或其他资金集合计划的情形，均不涉及分级收益等结构化安排。7.本次增资不接受意向投资方组成联合体参与增资。8.意向投资方应符合国家有关法律法规及规范性文件规定的其他条件。 注：关联方定义：意向投资方的实际控制人、意向投资方实际控制的其他企业或归属意向投资方同一实际控制人控制的其他企业。