一、项目概况

阳光新业中心集办公、商业为一体,总建筑面积77666平米,坐拥上海长宁虹桥经济技术开发区门户核心位置,可视性极佳,为区域地标性建筑之一。

项目毗邻延安高架、内环高架多个出入口,20分钟内直达虹桥机场、人民广场,可达性强,地段稀缺,配套成熟。

二、位置与交通

1、占位上海延安高架/内环核心CBD

虹桥开发区&古北涉外商务CBD规划于1979年,历经40年发展,稳居上海10大核心商务CBD之列。

项目占位虹开发CBD中心地段,区域内稀缺独幢存量商办物业。

2、得天独厚,360°全景展示

项目位于上海长宁区中山西路888号,内环/延安高架交汇处,全视角展示面,多维交通捷达,通达性优越。

国内外企业入驻上海自用投资、形象展示首选。

（1）地铁:多轨环抱

实际距离：3号线、4号线——800m；2号线——1200m；10号线——1000m。步行时间约10-15分钟

（2）公交:城市核心区,公交线路丰富

主要线路:909、808、754、224、72、328、748、57、127、709、776、925、936

（3）车行:极为便捷

项目位于延安高架、内环高架交汇处,东西南北、地面、高架多维交通直达,车行交通极为便捷

三、项目主楼

建筑面积：45859.87平米

房屋属性：办公(可改公寓)

建筑层数：地下2层、地上34层

地上面积：约44781平米

地下面积：约1078平米

建筑层高：34F为4.2m、11F/21F/26F为3.15m,其余楼层为2.8m

建筑高度：106.5m

电梯数量：6部客梯、3部货梯

产证数量：33本

得房率：50.2%

四、项目裙楼

建筑面积：31806.39平米

房屋属性：旅馆

建筑层数：地下2层、地上3层

地上面积：约24162平米

地下面积：约7644平米

建筑层高：1F为5m、2F为4.7-6.6m、3F为9.756m、B1为3.3-3.6m、B2为2.7-7.15m

建筑高度：20.5m

电梯数量：1部扶梯、3部货梯

产证数量：1本

得房率：约50%

五、项目优势

稀缺在售多功能综合体

1、延安高架/内环边、虹桥开发区&古北核心CBD板块内兼具写字楼/公寓/宾馆多用途属性在售商办综合体

2、主、裙房业权统一,股权结构清晰

3、延安高架/内环高架沿线楼体冠名权,昭示性明显

4、城市更新示范区政策加持

5、15000m2增容价值叠加

6、区政府根据注册落税企业的层级性质,给予相应的扶持

7、核心城市、核心地段,抗通胀、资产配置首选

六、项目价值

1、政策价值

示范区全方位政策加持

项目卡位上海“十四五”规划黄金5席城市更新示范区之“老虹桥”门户,独享示范区存量项目运营、改扩建全方位政策加持。

2、城市价值

国内大宗投资、资产配置首选城市上海大宗交易市场表现虽然连续三年出现下滑,但始终保持国内大宗交易金额排名第一。作为国内交易流动性最好的城市,上海一直是境内外投资企业首选投资目的地。

上海大宗交易额年年领先

2022年,中国内地大宗交易市场总成交额突破2000亿元,其中上海以860亿元继续稳居第一。

七、区位价值

1、存量供应稀缺

虹开发CBD核心区起步早,区域存量商办多为分散小业主产权,独幢、统一业权物业供应稀缺。

2、新增供应稀缺

去除2公里外的红坊项目,虹开发CBD核心区未来5年商办供应仅15万m2,且3个年度供应为零。

八、增容价值

价值叠加优势明显

15000平米丘地增容指标匹配项目区位价值,价值叠加优势明显(距离项目1公里,2019年以24.2亿元成交一长宁区天山路街道115街坊9/2丘B7-2地块商业办公用地,折合楼面价约45,178元/平米)。

九、功能价值

C2商业用地,主、裙房业权统一,股权清晰,空置无解约纠纷,充分保证了项目价值实现的及时性、自主性。

主楼：公寓、办公、宾馆、康养

裙楼：商业、公寓、办公、宾馆

十、非转居价值

1、用途多样化

主楼取得租赁住房预认定资格,兼具写字楼/公寓/宾馆多用途属性,为价值实现提供了应对市场变化的多样性选择。

2、坚定的政策是租赁住房发展的核心

牵引力

2015年——“租购并举”上升为国策

2017年——十九大明确为住房制度

2020年——十四五规划强调重申

培育试跑

2015.1 住建部一《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》首提“租售并举”

2016.3 国务院-《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》建立“租售并举”的住房制度

2017.10 十九大一定基“住房不炒”建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

2018.4 住建部&证监会-《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

2019.12 住建部等六部委一《关于整顿住房租赁市场秩序的意见》严格登记备案等14项具体规范

密度升级

2020.9 十四五规划一首提“长租房”,《住房租赁条例(征求意见稿)》60余条规范措施

2020.12 中央政治经济工作会议一坚持房住不炒,将解决大城市住房问题上升到新高度

2021.3 两会&政府工作报告一规范发展长租房市场,降税负,缓解住房困难

2021.6 国务院常务会议&国办22号文一增值税减按1.5%,房产税减按4%

2021.7.31 政治局工作会议一加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策

2021.8.30 国新办“住有所居”一十四五重点发展包租房等保障房

3、租购并举住房制度建设全面提速

2022年,二十大夯实“租购并举”住房制度建设,在相关主体合力推进下,未来五年会全面提速。

近10年,已密集发布中央级政策超过60个、省级150个、市级600个。

2022.02 央行、银保监会、住建部《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》

2022.10  二十大  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,与十九大报告表述一致。

2022.11 上海市住房租赁条例  明确商业办公、旅馆厂房、仓储、科研教育等非居住用房在满足相关要求的前提下可改造为租赁住房

2022.12 中国证监会 加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域

2023.01  人民银行、银保监会。在住房租赁方面,要因城施策实施好差别化住房信贷政策,更好支持刚性和改善性住房需求,加大住房租赁金融支持,做好新市民、青年人等住房金融服务,推动加快建立“租购并举”住房制度。

4、主楼公寓运营优势解析

结合2022年10月16日二十大与十九大一致表述“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”：

◆在租购并举的住房制度方面,过去五年是积极探索、打好基础的五年,而新的五年则是继续探索、追求高质量发展的五年,也是围绕中国式现代化发展目标的提速五年

◆ 保租房、租赁住房项目优先Reits预期

◆加大住房公积金对租赁住房的支持力度,研究C端新市民的租房金融服务政策

◆ 租赁住房电费单价优惠政策预期

◆租赁住房居住证办理对出租率带动预期

◆ 主楼阳光新业100%股权控制、空置无解约纠纷,充分保证了项目统一改造、统一运营、统一退出的自主性

5、主楼公寓投资运营收益预期

项目公寓租金坪效综合取值(竞品公寓租金、产品定位、得房率、交通) 6元-8元/m2/天

以产证面积45859.87m2计算,预估主楼年租金区间为: 1.0亿元~1.35亿元年租金,收益率>5%

距项目1.5公里服务式公寓项目参考：