一、交易条件

转让价格720975.803519万元，一次性付款，保证金216000万元。

二、公司简介

企业名称：上海新乔东企业发展有限公司

注册地(地址)：凤阳路310号六楼039单元

法定代表人：邱轶伟

企业类型：有限责任公司（内资）

成立时间：2021-01-22

注册资本：1,000.000000万元

注册资本币种：人民币

经济类型：国有独资公司（企业）/国有全资企业

公司类型（经济性质）：有限责任公司（内资）

经营规模：小型

统一社会信用代码或组织机构代码：91310101MA7BX9H29A

经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：企业管理咨询；房地产经纪；物业管理；工程管理服务；停车场服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

三、土地开发项目

1、购地信息

项目名称：小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地块及258-04、258-06地下空间地块（乔家路A片区）东至巡道街、中华路、南至俞家弄、黄家路、西至光启南路、永泰街、北至规划蓬莱路；半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块（F02街坊资源地块）东至半淞园路、南至南车站路、西至中山南路、北至苗江路

土地面积： 9.185370公顷

成交价格：1364252万元

土地用途：城镇住宅-普通商品住房用地

批准单位：上海市黄浦区规划和自然资源局

竞得方：上海黄浦城市更新建设发展有限公司

约定交地时间：2023-05-17

合同签订日期：2022-10-13

约定开工时间：2024-05-17

约定竣工时间：2027-05-17

2、项目公司上海新乔东企业发展有限公司开发的地块是小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地块及258-04、258-06地下空间地块

根据上海市黄浦区人民政府2022 年 9 月 19 日发布的《黄浦区人民政府关于批准收回黄浦区半淞园路街道 F02-01 地块及 F02-09 地下空间地块国有土地使用权、与小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01 地块及 258-04、258-06 地下空间地块国有土地使用权组合实施协议出让的通知》（沪黄府土〔2022〕17 号），“该项目出让地块宗地总面积为91853.7平方米，其中地上地下宗土地面积87575.3平方米，另有单独地下宗土地面积4278.4平方米。其中小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地块及258-04、258-06地下空间地块出让土地面积共计60047.9平方米，分别为258-01地块宗地面积30776.8平方米，258-02、258-03地块宗地面积7465.7平方米，258-05地块宗地面积3925.7平方米， 260A-01地块宗地面积10861.2平方米，260B-01地块宗地面积4750.3平方米，另有单独地下宗地258-04、258-06地下空间地块水平投影占地面积2268.2平方米；半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块出让土地面积共计31805.8平方米，分别为F02-01地块宗地面积29795.6平方米，另有单独地下宗地F02-09地下空间地块地下水平投影占地面积2010.2平方米。出让地块规划用地性质为住宅、商业，其中258-01地块为住宅用地，258-02地块为商业住宅混合用地，258-03地块为商业用地，258-05地块为商业住宅混合用地，260A-01地块为住宅商业混合用地，260B-01地块为住宅商业混合用地；F02-01地块为住宅用地。”

四、重要信息披露

（一）其他披露内容

1、本项目挂牌价格由上海新乔东企业发展有限公司90%股权及转让方对标的公司719436.273519万元债权金额组成，合计挂牌价格720975.803519万元。其中，上海新乔东企业发展有限公司90%股权对应转让底价为人民币1539.53万元，债权本金为718846.547708万元，利息为589.725811万元。如果本项目形成竞价，价格增值部分属于股权溢价。

2、本项目与上海新淞原企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司606364.224321万元债权项目捆绑转让。若征集到两个及以上符合条件的竞买人的，采取权重报价的竞价方式确定最终受让方。竞价底价为2宗项目各自挂牌金额之和，根据最终受让方对2宗项目的报价，以此确定本项目的成交价格。

3、设计任务书及设计基础资料，仅供意向受让方编制设计方案和权重报价评审参考使用，本项目实际情况具体以《土地出让合同》和政府批文为准。

（二）重大债权债务事项

本项目转让方对标的公司借款本金为798718.386342万元，至评估基准日的借款利息为655.250901万元，合计799373.637243万元。借款年利率 5.08% 。借款情况详见本公告附件。

本次产权交易涉及转让的计息借款总计719436.273519万元(其中借款本金718846.547708万元，借款本金至评估基准日的借款利息589.725811万元），自评估基准日（即2022年10月31日）次日至联交所出具产权交易凭证之日期间产生的利息（简称“期间利息”），受让方应在出具产权交易凭证之日起3个工作日内将该期间利息支付至转让方指定账户。（转让方指定银行账户：账户名称：上海黄浦城市更新建设发展有限公司(乔家路东块)，账号：03357100040023033 ，开户行：中国农业银行上海西藏南路支行）

自评估基准日至股权变更手续完成日期间，本次产权转让涉及的标的企业债权债务由股权转让完成后的标的企业承继。

（三）评估报告特别事项说明

“（一）新乔东公司与上海黄浦城市更新建设发展有限公司（新乔东公司股东）签订《债权债务确认协议》，新乔东公司向上海黄浦城市更新建设发展有限公司借款7,987,183,863.42元，用于支付黄浦乔家路A片区旧改地块土地出让金等相关支出。借款期限：起息日至2023年10月27日，可提前还款，利随本清，一次还本付息。年利率5.08%，按股东借款实际资金占用天数计算利息。截止评估基准日，新乔东公司已借款7,750,183,864.42元。

（二）沪黄国有建设用地使用合同补（2022）12号（2.0）版的土地使用权出让合同约定可能对本次评估造成影响的事项如下：

第十二条 （四）其他土地、规划建设条件：

1、本合同项下出让地块地上计容总建筑面积中经营性建筑面积不大于65000平方米。其中住宅建筑面积不大于52000平方米，商业建筑总面积不小于13000平方米，且260B-01地块新建高层住宅不大于5700平方米：其他有风貌保护要求的住宅规模以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

2、本合同项下出让地块地下开发不超过2层，以住宅附属空间、停车和相关配套功能为主。具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

第十六条 本合同项下出让地块出让范围内共有优秀历史建筑 1处，区级文保单位2处，文物保护点2处，产权归受让人所有。258、260A、260B街坊的保护保留历史建筑的建筑面积不少于4.07万平方米，其中优秀历史建筑和文物保护单位的建筑面积约0.16万平方米，文物保护点的建筑面积约0.19万平方米，具体以实测为准。保护/保留的建筑面积计入容积率。受让人应按照相关法规对优秀历史建筑和文物保护单位进行保护更新：文物保护点可结合所在规划地块的建设开发，按照相关规定程序批准予以保护更新：保留历史建筑和一般历史建筑应结合实施方案进行细化甄别，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准，采用修缮方式进行保护更新的保留历史建筑和一般历史建筑，其建筑高度按现状高度控制，具体以建设项目规划管理阶段审定方案为准。规划道路按红线实施后，受让人可对沿路历史建筑在规划地块内复建。

结合建筑物实际分布地点，本次评估假设不可拆除的优秀历史建筑和文物保护单位（约0.16万平方米）、文物保护点（约0.19万平方米）在原址进行保护性开发，未来预计用作商业用途；出让合同中规定其余保护保留历史建筑将按风貌保护规划要求拆除后建成低密度建筑。

第二十三条 其他物业自持要求：受让人应当按出让年限整体持有商业物业。

根据《黄浦区2022年度商品住房配建租赁住房统筹平衡方案》（黄府函（2022） 16号）并经市房屋管理部门同意，用于自持租赁的商品住房按本次出让宗地新建商品住宅建筑面积的 15%统筹建设，约855平方米，新建商品住宅建筑面积具体以建设项目规划管理阶段审定方案为准。受让人应当按出让年限自持上述住宅物业且须用于租赁。

第五十九条 特别约定：

1、本合同项下出让宗地中，258-01地块宗地面积30776. 8平方米，258-02、258-03地块宗地面积7465. 7平方米,258-05地块宗地面积3925. 7平方米,260A-01地块宗地面积10861. 2平方米，260B-01地块宗地面积4750. 3平方米；另有单独地下宗地258-04、258-06地下空间地块水平投影占地面积2268. 2平方米。

2、受让人须带建258-04地块公共绿地，标准不低于1800元/平方米，产权归区绿化管理部门所有。

3、本合同项下出让地块涉及0043号银杏、0693号广玉兰古树名木，应委托专业绿化队伍加强古树在建设时期的保护管理，严格按照其保护区和控制区的规划强制性要求进行开发。建设时期及今后保护技术方案需经市级古树管理部门认可并报请专家论证，经确认后方可实施。

5、本合同项下保障性住房相关要求以此为准：受让人应按本次出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上配建保障性住房，建筑面积计2600平方米以上，类型为公共租赁住房，产权无偿移交黄浦区住房保障机构。

6、本合同项下全装修住宅相关要求以此为准：按照《关于明确旧改项目土地出让相关建设管理要求的通知》（沪建旧改联〔2021）75号）相关规定执行，对于保护建筑和规划明确有保留要求的历史建筑，不做相关要求。全装修住宅建筑面积应占本次出让宗地新建商品住宅建筑面积和保障性住房建筑面积的100%,约5700平方米，新建商品住宅建筑面积具体以建设项目规划管理阶段审定方案为准。

7、本合同项下中小套型住宅相关要求以此为准：按照《关于明确旧改项目土地出让相关建设管理要求的通知》（沪建旧改联（2021）75号）文件规定，本次出让地块对于保护建筑和规划明确有保留要求的历史建筑，中小套型住房供应比例不做相关要求，后续实施清单式管理；新建商品住宅的中小套型比例按沪府办[2016] 10号文规定不低于80%执行，共计约4560平方米，新建商品住宅建筑面积具体以建设项目规划管理阶段审定方案为准。（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

8、本合同项下自持的住宅物业为保障性租赁住房。受让人按本市相关要求，向房屋管理部门申请对保障性租赁住房进行认定。受让人应按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021）22号）、《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021）12号）等规定对保障性租赁住房进行管理。

15、本合同第十七条以此为准：受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后12个月内开工，在交付土地后48个月内竣工。

16、本合同第三十九条以此为准：本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中新建高层裙房商业部分：登记最小单位为层，其余商业部分：登记最小单位为幢。”

（四）审计报告财务报表重要项目的说明

1、出让地块：黄浦区小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、206B-01地块及258-04、258-06地下空间地块（乔家路A片区）项目，宗地面积为60047. 90平方米。坐落：黄浦区小东门街道，东至巡道街、中华路；南至俞家弄、黄家路；西至光启南路、永泰街；北至规划蓬莱路。土地用途：商业用地，普通商品房。

2、2022年10月26日，本公司与上海市黄浦区规划和自然资源局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）（沪黄国有建设用（沪黄国有建设用地使用合同补【2022】12号（2.0版）》，出让价格为776,015.50万元。受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）。受让人应当按出让年限整体持有商业物业，根据《黄浦区2022年度商品住房配建租赁 住房统筹平衡方案》（黄府函【2022】16号），并经市房屋管理部门同意，用于自持租赁的商品住房按本次出让宗地新建商品住总建筑面积的15%统筹建设，约855平方米。受让人应当按出让年限自持上述住宅物业且用于租赁。

3、存货2022年10月31日账面余额中含有借款费用资本化金额为6,552,509.01元。

4、截止审计报告日，本项目尚未办理房地产权证。

（四）管理层拟参与受让意向

否

四、财务状况

五、股权结构

六、项目图片