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上海新淞原企业发展有限公司100%股权及相关债权 发布时间: 2023-02-27
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项目性质:

国有

所在地区:

上海市市辖区黄浦区

交易金额:

608024.03万元

截至日期:

2023-03-24

剩余时间:

已过期

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概要及推荐理由

推荐人:

冯文坡

标 签:

上海 住宅项目 土地 土地项目 房地产业 房地产开发 股权 长三角

半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块出让土地面积共计31805.8平方米,分别为F02-01地块宗地面积29795.6平方米,另有单独地下宗地F02-09地下空间地块地下水平投影占地面积2010.2平方米。F02-01地块规划用地性质为住宅用地
项目简介 项目详情 受让条件

一、交易条件

转让价格608024.034321万元,一次性付款,保证金182000万元。

二、公司简介

企业名称:上海新淞原企业发展有限公司

注册地(地址) :凤阳路310号六楼104单元

法定代表人:邱轶伟

企业类型:有限责任公司(内资)

成立时间:2022-06-28

注册资本:1,000.000000万元

注册资本币种:人民币

经济类型:国有独资公司(企业)/国有全资企业

公司类型(经济性质):有限责任公司(内资)

经营规模:小型

统一社会信用代码或组织机构代码:91310101MABRW1201M

经营范围:许可项目:房地产开发经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目:企业管理;物业管理;工程管理服务;停车场服务;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

三、土地开发项目

1、购地信息

项目名称:小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地块及258-04、258-06地下空间地块(乔家路A片区)东至巡道街、中华路、南至俞家弄、黄家路、西至光启南路、永泰街、北至规划蓬莱路;半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块(F02街坊资源地块)东至半淞园路、南至南车站路、西至中山南路、北至苗江路

土地面积: 9.185370公顷

成交价格:1364252万元

土地用途:城镇住宅-普通商品住房用地

批准单位:上海市黄浦区规划和自然资源局

竞得方:上海黄浦城市更新建设发展有限公司

约定交地时间:2023-05-17

合同签订日期:2022-10-13

约定开工时间:2024-05-17

约定竣工时间:2027-05-17

2、项目公司上海新淞原企业发展有限公司开发的地块是半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块

根据上海市黄浦区人民政府2022 年 9 月 19 日发布的《黄浦区人民政府关于批准收回黄浦区半淞园路街道 F02-01 地块及 F02-09 地下空间地块国有土地使用权、与小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01 地块及 258-04、258-06 地下空间地块国有土地使用权组合实施协议出让的通知》(沪黄府土〔2022〕17 号),“该项目出让地块宗地总面积为91853.7平方米,其中地上地下宗土地面积87575.3平方米,另有单独地下宗土地面积4278.4平方米。其中小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地块及258-04、258-06地下空间地块出让土地面积共计60047.9平方米,分别为258-01地块宗地面积30776.8平方米,258-02、258-03地块宗地面积7465.7平方米,258-05地块宗地面积3925.7平方米, 260A-01地块宗地面积10861.2平方米,260B-01地块宗地面积4750.3平方米,另有单独地下宗地258-04、258-06地下空间地块水平投影占地面积2268.2平方米;半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块出让土地面积共计31805.8平方米,分别为F02-01地块宗地面积29795.6平方米,另有单独地下宗地F02-09地下空间地块地下水平投影占地面积2010.2平方米。出让地块规划用地性质为住宅、商业,其中258-01地块为住宅用地,258-02地块为商业住宅混合用地,258-03地块为商业用地,258-05地块为商业住宅混合用地,260A-01地块为住宅商业混合用地,260B-01地块为住宅商业混合用地;F02-01地块为住宅用地。”

四、重要信息披露

(一)其他披露内容

1、本项目挂牌价格由上海新淞原企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司606364.224321万元债权金额组成,合计挂牌价格608024.034321万元。其中,上海新淞原企业发展有限公司100%股权对应转让底价为人民币1659.81万元,债权本金为605866.412758万元,利息为497.811563万元。如果本项目形成竞价,价格增值部分属于股权溢价。

2、本项目与上海新乔东企业发展有限公司90%股权及转让方对标的公司719436.273519万元债权项目捆绑转让。若征集到两个及以上符合条件的竞买人的,采取权重报价的竞价方式确定最终受让方。竞价底价为2宗项目各自挂牌金额之和,根据最终受让方对2宗项目的报价,以此确定本项目的成交价格。

(二)重大债权债务事项

本项目转让方对标的公司借款本金为605866.412758万元,至评估基准日的借款利息为497.811563万元,合计606364.224321万元。借款年利率5.08%。借款情况详见本公告附件。

本次产权交易涉及转让的计息借款总计606364.224321万元(其中借款本金605866.412758万元,借款本金至评估基准日的借款利息497.811563万元),自评估基准日(即2022年10月31日)次日至联交所出具产权交易凭证之日期间产生的利息(简称“期间利息”),受让方应在出具产权交易凭证之日起3个工作日内将该期间利息支付至转让方指定账户。(转让方指定银行账户:账户名称:上海黄浦城市更新建设发展有限公司(乔家路东块),账号:03357100040023033 ,开户行:中国农业银行上海西藏南路支行)

自评估基准日至股权变更手续完成日期间,本次产权转让涉及的标的企业债权债务由股权转让完成后的标的企业承继。

(三)评估报告特别事项说明

“(一)新淞原公司与上海黄浦城市更新建设发展有限公司(新淞原公司股东)签订《债权债务确认协议》,新淞原公司向上海黄浦城市更新建设发展有限公司借款6,058,664,127.58元,用于支付南浦大桥F02旧改地块土地出让金、契税等相关支出。借款期限:起息日至2023年10月27日,可提前还款,利随本清,一次还本付息。年利率5.08%,按股东借款实际资金占用天数计算利息。截止评估基准日,新淞原公司已借款5,879,664,127.58元。

(二)沪黄国有建设用地使用合同补(2022)13号(2.0)版的土地使用权出让合同约定可能对本次评估造成影响的事项如下:

第十二条(三)公共服务设施、公共空间建设要求:

1、受让人应在F02-01地块内配建1处菜场(生鲜超市)建筑面积不小于1500平方米(地上部分计容)、配建1处居委会用房建筑面积不小于200平方米(计容)、1处老年活动室建筑面积不小于200平方米(计容)。除菜场外各公共服务设施产权需移交政府所有。

第十二条(四)其他土地、规划建设条件:

1、F02-01地块及F02-09地下空间地块地上计容总建筑面积中,住宅建筑面积不超过84209.28平方米,其余为社区级公共服务设施建筑面积。

2、F02-01地块及F02-09地下空间地块地下开发不超过2层。F02-01地块地下空间功能为停车、配套设施及设备(含住宅套内地下室),F02-09地块地下空间功能为停车及设备。具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

第十四条 本合同项下出让宗地涉及住宅项目建设的,住宅套数下限:F02-01地块住宅套数不小于610套。

第二十三条 其他物业自持要求:其他物业自持要求:根据《黄浦区2022年度商品住房配建租赁住房统筹平衡方案》(黄府函(2022)16号)并经市房屋管理部门同意,用于自持租赁的商品住房按本次出让宗地住宅建筑面积的15%统筹建设,约12631.4平方米。受让人应当按出让年限自持上述住宅物业且须用于租赁。

第五十九条 特别约定:

1、本合同项下出让宗地中,F02-01地块宗地面积为29795. 6平方米,另有单独地下宗地 F02-09地下空间地块地下水平投影占地面积2010. 2平方米。

2、受让人须带建F02-09地块公共绿地,标准不低于1800元/平方米,产权归区绿化管理部门所有。

3、F02-01地块和F02-09地下空间地块地下统筹开发。地下空间附属设施不能设置在地上公共绿地部分,且顶板标高和顶板上覆土层应确保符合公共绿地部分植物种植条件。

4、本合同项下保障性住房相关要求以此为准:受让人应按本次出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上配建保障性住房,建筑面积计4210.47平方米以上,类型为公共租赁住房,产权无偿移交黄浦区住房保障机构。

5、本合同项下全装修住宅相关要求以此为准:按照《关于明确旧改项目土地出让相关建设管理要求的通知》(沪建旧改联(2021)75号)相关规定执行,全装修住宅建筑面积应占本次岀让宗地总住宅建筑面积的100%,约84209. 28平方米。

6、本合同项下中小套型住宅相关要求以此为准:按照《关于明确旧改项目土地出让相关建设管理要求的通知》(沪建旧改联(2021)75号)文件规定,本次出让地块中小套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例按沪府办[2016110号文规定不低于80%执行,共计约67367. 43 平方米。(中小套型住宅设计建设标准为:多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米)。

7、本合同项下自持的住宅物业为保障性租赁住房。受让人按本市相关要求,向房屋管理 部门申请对保障性租赁住房进行认定。受让人应按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发(2021)22号)、《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》(沪府办规(2021)12号)等规定对保障性租赁住房进行管理。

14、本合同第十七条以此为准:受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 12个月内开工,在交付土地后48个月内竣工。

15、本合同第三十九条以此为准:本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定,其中新建高层裙房商业部分:登记最小单位为层,其余商业部分:登记最小单位为幢。”

(四)审计报告财务报表重要项目的说明

1、出让地块:黄浦区半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块(F02街坊资源地块),宗地面积31805.80平方米。坐落:黄浦区半淞园路街道。东至:半淞园路;南至:南车站路;西至:中山南路;北至:苗江路。

2、2022年10月26日,本公司与上海市黄浦区规划和自然资源局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同(沪黄国有建设用地使用合同补(2022)13号(2.0)版)》,出让价格588,236.50万元。宗地用途:普通商品房。受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外)。根据《黄浦区2022年度商品住房配建租赁住房统筹平衡方案》(黄府函【2022】16号),并经市房屋管理部门同意,用于自持租赁的商品住房按本次出让宗地住宅建筑面积的15%统筹建设,约12631.4平方米.受让人应当按出让年限自持上述住宅物业且须用于租赁。

3、存货2022年10月31日账面余额中含有借款费用资本化金额为4,978,115.63元.

4、截止审计报告日,本项目尚未办理房地产权证。

(五)管理层拟参与受让意向

 

四、财务状况

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五、股权结构

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六、项目图片

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交易方式: 股权转让
控制权: 全资或绝对控股
发展阶段: 成长期
转让/增资的股比: 100.00%
1、意向受让方应为依法设立并有效存续的境内企业法人。2、本项目接受联合体受让(联合体人数不超过4家),联合体成员均需接受本项目的所有交易条件,全部成员均需签署本公告附件(联合受让版本文件)。3、意向受让方应具有良好商业信用,无不良经营记录。4、意向受让方应具有良好的财务状况和支付能力。5、本项目不接受信托或委托方式举牌。6、意向受让方应符合国家法律、法规规定的其他条件。

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总评

8.4

综合评分

8.4

良好

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