一、 交易条件

转让底价72,421.587万元，一次性付款，保证金21,700.00万元。

二、 公司简介

北京京瑞房产有限公司注册地（住所）为北京市朝阳区(北京市朝阳区东三环南路17号)，法定代表人为杨敬东，成立日期为1994年1月25日，注册资本 为3000.00万美元，是一家大型国有控股的有限责任公司。公司现有职工179人。

公司经营范围：经营餐饮、美容美发、游泳、健身、桑拿、保龄球;向接受本公司服务的客人零售饮料、包装食品、公开发行的国内版图书、期刊(含中图);在规化范围内从事房屋的开发、建设及其物业管理,包括出租商业设施、出售公寓、写字间、出租客房;向接受本公司服务的客人零售日用百货、工艺美术品、字画;并提供打字、复印服务。(未经专项审批的项目除外;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。)

三、 核心资产——京瑞大厦

1、项目区位

项目位于朝阳区东三环里、华威桥西南，属于十里河商圈，受CDB商圈辐射，区位功能包括商务、居住、会展等多重功能。项目紧邻东三环，且500米内可达地铁十里河站。

2、项目基础数据

标的企业北京京瑞房产有限公司为主营酒店经营、公寓管理的中外合资企业，公司主要资产包括京瑞大厦（含土地、地上A座京瑞酒店、B座京瑞公寓、C座贴建楼）及华威北里29号楼的17套商品房。

主要经济指标：（1）A座京瑞酒店、C座贴建楼占地面积7,259.48平方米，土地性质为出让写字楼、公寓用地，土地使用年限分别截止至2044、2064年。京瑞大厦B座京瑞公寓占地面积4,911.71平方米，土地性质为出让写字楼、公寓用地，土地使用年限分别截止至2053、2073年。（2）京瑞大厦A座、B座规划建筑面积为68,748.20平方米，总建筑面积82,300.42 平方米，其中A座总建筑面积44,241.68平方米；B座公寓楼总建筑面积为38,058.74平方米，已经售出1.49万平米，剩余2.32万平米（其中可售 1.86 万平米）。京瑞大厦C座规划建筑面积为746.66平方米，总建筑面积900.80平方米。（3）根据北京市房地产勘察测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》，京瑞大厦A座及B座测绘面积为82,300.42 平方米；根据《房屋土地测绘技术报告书》，京瑞大厦南侧C座贴建办公用房实际建筑面积为 900.80 平方米，A座及C座尚未办理房产证，B座已办理房产证。（4）标的企业产权项下华威北里29号楼17套商品住宅，总建筑面积1,298.09平方米，权证齐全，目前作为标的企业员工宿舍使用。

酒店于1998年开业，包含客房341间，由北京京瑞房产有限公司自营；权属文件齐全，现状作为办公用途使用，可散售；剩余未售公寓86套，已出租65套，剩余21套自用或空置。

3、投资价值分析

（1）区位优越

项目位于东三环南路，受CBD商圈辐射，南接京津塘高速公路，向北直达机场高速，地理位置优越。

（2）交通便利

紧邻三环路，近地铁10号线；离首都国际机场约30 分钟车程，距离北京火车南站约8.3 公里，距离北京东站约6.3 公里。

（3）资源独特

直接引入地下1600多米深的氟矿物温泉水，温泉水直接引入宾客的房屋内，可以24小时享受温泉浴的乐趣。

（4）展示性好

项目位于北京东南三环东侧，环线上可见项目正面。

（5）商业氛围浓厚

项目周边，星级酒店围绕地铁十里河站集中分布，因交通便利，酒店入住率较高。四星级酒店基础房价约450-550元/间/夜，五星级酒店基础房价约700-800元/间/夜。

项目周边写字楼出租率高。甲级写字楼中，北京汽车大厦出租率超过95%，高和蓝峰大厦出租率超过90%；乙级写字楼出租率略低，约85%-90%。

项目周边集中式长租公寓品牌店共4家， 3家是在位于朝阳区十里河的乐乎公寓旗下的十里河佰汇店、美联居店、永辉超市店，三家门店拥有近800间房间，户型为25-35平米的开间和loft，开间租金在3000-3800元/月，  loft租金在4000-4500元/月，出租率超过95%。

四、 重大债权债务事项

1、标的企业的债权标的企业债权包含应收账款、预付账款、应收利息及其他应收款，已包含在资产评估范围之内，标的企业所有债权均由受让方在受让该标的企业后负责清收。

2、标的企业的债务截至2019年4月30日，标的企业债务部分的账面价值为81,548.42万元，评估值为81,515.37万元。自基准日次日（即2019年5月1日，含该日）至支付交易价款之日（含该日）发生的全部利息金额、新增贷款及新增贷款所产生的利息金额（如有）、息转本所产生的利息金额（如有），以据实发生额为准。

3、针对各股东的借款本金及利息：（1）首都机场集团公司：截至2019年4月30日，首都机场集团公司对标的企业的股东借款本金及利息总额共计70,852.79万元。其中：①委托贷款本金及利息共计68,903.14万元（其中委托贷款本金金额为67,745万元，利息为1,158.14万元），对于以上有委托贷款合同的债务本金及截至2019年4月30日的利息合计68,903.14万元，以及自基准日次日（即2019年5月1日，含该日）至支付交易价款之日（含该日）发生的全部利息金额、新增贷款及新增贷款所产生的利息金额（如有）、息转本所产生的利息金额（如有）以据实发生额为准，由受让方在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至标的企业账户，由标的企业偿还以上贷款。②首都机场集团公司对标的企业的无息借款金额1,949.65万元，由受让方在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至首都机场集团公司指定的账户。（2）美国太平洋有限公司：截至2019年4月30日，美国太平洋有限公司对标的企业的股东借款3,691.74万元（为无息借款），无借款利息，受让方须在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至美国太平洋有限公司所属集团中国航空器材集团有限公司的指定账户。（3）中国航空集团旅业有限公司：截至2019年4月30日，中国航空集团旅业有限公司对标的企业的股东借款1,949.65万元（为无息借款），无借款利息，受让方须在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至中国航空集团旅业有限公司的指定账户。（4）山东省国际信托股份有限公司：截至2019年4月30日，山东省国际信托股份有限公司对标的企业的股东借款1,949.65万元（为无息借款），无借款利息，受让方须在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至山东省国际信托股份有限公司的指定账户。

4、其他债务截至评估基准日2019年4月30日，除标的企业欠各股东借款及利息外，标的企业对其他第三方的负债金额约为3,071.56万元，主要包括应付票据及应付账款、应付职工薪酬、预计负债等，由转让后标的企业自行承担。

五、 其它重要信息披露

1、转让底价

本项目为联合转让项目，股权转让底价合计80,468.43万元。其中：

首都机场集团公司转让所持标的企业61%股权，转让底价为 49,085.7423万元；

美国太平洋有限公司转让所持标的企业19%股权，转让底价为 15,289.0017万元；

山东省国际信托股份有限公司转让所持标的企业10%股权，转让底价为8,046.843万元；

中国航空集团旅业有限公司转让所持标的企业10%股权，转让底价为8,046.843万元。

2、股权溢价部分的分配方式

溢价部分由首都机场集团公司、美国太平洋有限公司、山东省国际信托股份有限公司、中国航空集团旅业有限公司按各自转让比例进行分配。

3、职工安置费用及支付方式

职工安置费用共计7,300.00万元，其中：

3,000.00万元用于解决标的企业公积金及社会保险历史遗留问题，在标的企业期间损益中计提，由标的企业按据实发生的金额承担；

一次性安置费用2,000.00万元，受让方须在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至标的企业账户；

部分人员后续安置工作由首都机场集团公司的全资子公司北京首都机场旅业有限公司具体负责，后续安置费用共2,300.00万元，受让方须在签订《产权交易合同》后5个工作日内一次性支付至标的企业账户，标的企业在收到该笔款项并与北京首都机场旅业有限公司签订合同后的5个工作日内一次性支付给北京首都机场旅业有限公司。

4、标的企业按其财务管理要求，以每月25日为结账日，本项目公示的企业财务报表数据为截止2020年3月25日的报表数据。

5、本项目信息披露期40个工作日，其中前20个工作日为信息预披露阶段，不接受意向受让方的受让申请登记。

六、 股权结构

七、 财务状况

八、 项目图片