一、交易条件

转让价格100,352.812282万元, 一次性付款，保证金200万元。

二、公司简介

上海张润置业有限公司，系由上海润邦置业有限公司与上海张江集成电路产业区开发有限公司共同出资成立的张江总部园项目公司。通过强强联手，充分发挥了张江集电公司对张江区域客户的深刻理解和对地域的深耕优势，有效发挥了润邦置业在总部经济领域的重要影响力和房地产板块管理团队的专业优势。

张润置业积极响应上海市政府“聚焦张江”、“产业升级”的战略要求，力求打造新时代的总部园经济，形成张江区域新的创新高地。 美国PSA建筑设计有限公司倾力打造的“张润大时代总部园项目”坐落于张江集电港核心位置，系张润置业在张江区域的桥头堡项目。2010年，改革开放已有三十余年，而张江高科技园区也已18岁。“大时代总部园”致力于向改革开放三十年致敬，向已经成年的张江园区致敬，向这个激荡时代的主角——企业家致敬，打造企业家的精神家园。整个项目凸显巨石阵和四叶草两大思想源泉：通过巨石阵来表达企业家的“英雄”精神——激情、创造、孤独，通过四叶草来表达人们向往幸福的美好心愿，象征着机遇、成功和幸福。两者一虚一实，一静一动，通过建筑形态的对比、景观与建筑的互动，将两者融合于一体。 同时，“绿色、低碳、节能、环保”的理念已全面融入到“大时代总部园”的各个环节，通过：风（自然通风和风能利用） 光（自然采光和太阳能利用）影（建筑遮阳、构造遮阳、绿化遮阳和新能源构件遮阳） 绿（环境净化、屋面绿化） 废（拆迁材料回用、城市固体废弃物再生、可再循环材料选用和设备高效节能） 5种主要“低碳节能”元素的构造，在建筑设计阶段就充分考虑并与建筑完美结合，形成建筑和节能的一体化设计，引领城市“绿色办公”和“低碳生活”的新方式。 “大时代总部园”为周边高科技企业和国内外其他类型企业提供优质的办公和研发场所，整个园区呈现出生态、人文、尊贵、舒适的办公环境，形成一个智能化、生态型总部园区，吸纳各类型企业的总部入驻。

三、张润总部园

1、项目概况

张润总部园-浦东张江写字楼，位于上海张江高科技园区中心位置，是张江高科最新建筑成的写字楼，总建筑面积约为61834㎡，主体是由2栋办公楼及1栋配套用房组成。张润总部园设计精致，以高低双塔错落有致勾勒精致天际线，新科技、新材料元素隐现其间，人文、生态理念沉淀其中。大堂两层挑空，配有智能安防闸机系统，现代风格装修，呈现国际风范。办公室内部更现舒适与张力，方正、大进深的办公空间，全景落地窗，简洁高雅的风格，时尚智慧兼具，科学合理的布局，满足多元化需求。精致简约的公共空间，现代风格的室内装修，通过色彩与质感呈现国际风范。

作为张江高科最新建设的办公楼，融入最前沿的建筑科技，更结合了最新的设计理念，园写意自然 塑造人文生态内涵，现代风格景观，自然天成，水景悠然，清风竹影，四季皆景，打造多元生态、活力办公。张润总部园交通方便，距离地铁2号线广兰路站步行可达，配套方便与天之骄子这一精品商业街区内的餐饮、健身房、酒店、人才公寓等配套仅一街之隔。

2、项目设计

设计单位：山水秀建筑事务所

项目地点：上海市浦东新区张江高科技园区

项目功能：办公、商业

建筑面积：62439平方米

建成时间：2018年

设计团队：祝晓峰、庄鑫嘉、Pablo Gonzalez Riera、周延、盛泰、杜士刚、孟醒

业主：上海张润置业有限公司

合作单位：上海中建建筑设计院

景观设计：上海迪弗建筑规划设计有限公司­

室内设计：穆哈地设计

结构系统：混凝土框架+剪力墙核心筒（办公塔楼）；钢框架（商业庭院）

主要材料：白色铝板、深灰色铝板、白色压型穿孔铝板、超白中空LOW-E玻璃、灰色铝合金窗框、深灰色水泥板、VMzinc蓝灰色钛锌板、木纹铝板、褐色塑木地板、半彩釉印花夹胶玻璃、Velux天窗、真石漆等。

设计图纸：

总平面图

首层平面图

商业庭院二层平面图

剖面图

构造节点详图

3、交通信息

附近地铁站： 距离地铁2号线广兰路站952米

附近公交站： 距离盛夏路金秋路公交站49米，途经公交车——浦东1路；距离金秋路张东路公交站168米，途经公交车——1104路 浦东1路 张江环线；距离丹桂路金秋路公交站326米，途经公交车——1058路；距离张东路祖冲之路公交站373米，途经公交车——张江环线；距离张东路金秋路公交站396米，途经公交车——1104路 浦东1路 张江环线 张江有轨电车1路； 距离张东路金秋路(下客站)公交站398米，途经公交车——张江有轨电车1路；距离祖冲之路申江路公交站498米，途经公交车——1104路 1105路 浦东11路 浦东1路 张江1路 张江环线；距离盛夏路祖冲之路公交站520米，途经公交车——1104路 1105路 张江1路。

四、财务状况

五、股权结构

六、重要信息披露

1、其他披露内容

（1）交易背景：为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，张江集团、张江高科为积极支持国家重大战略实施，有效盘活存量资产，经与浦东新区国有资产监督管理委员会及上海市浦东新区规划和自然资源局沟通，拟通过本次股权转让开展基础设施公募REITs扩募,以提高资产运作效率，优化企业资产负债结构。

（2）根据《上海市国有土地使用权出让合同》（补充）“沪浦规土（2014）出让合同补字第69号”及“沪浦（1993）出让合同第47号”的要求“本项目除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让，房屋不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构、项目公司股权结构不得变更。土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。”

（3）根据《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》、《关于印发<关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地实施意见>的通知》等文件精神，本项目在获得上海市浦东新区规划和自然资源局出具的“关于张润大厦项目以100%股权转让方式实施扩募相关事宜的无异议函”，在不改变张润大厦项目占用范围内土地用途、性质的前提下，拟将本项目以100%股权转让方式实施转让。

2、重大债权债务事项

无

3、提示提醒等内容

（1）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系

被评估单位与中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行签订了《固定资产借款合同》，借款金额总计55,000.00万元，截至评估基准日的借款明细如下：

上述借款还签订了《抵押合同》，抵押物明细如下，评估基准日列示在被评估单位投资性房地产科目：

本次评估未考虑上述抵押事项对于评估值的影响。

（2）截止评估基准日，委评房地产基本处于租赁状态。目前主要租户行业为信息科技、集成电路、先进制造业。

根据被评估单位提供的租赁协议，租赁期基本为1年~3年，考虑到租约期较短，且与市场租金接近，故本次评估未考虑实际租金对估值的影响。

（3）其他需要说明的事项

①本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。

②资产评估师获得的被评估单位盈利预测是本评估报告收益法的基础。资产评估师对被评估单位提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，与委托人多次讨论，经被评估单位调整和完善后，评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据及主要假设。资产评估师对被评估单位盈利预测的审慎利用，不应被视为对被评估单位未来盈利实现能力的保证。

③本次委估投资性房地产的不动产权证书（“沪（2020）浦字不动产权第067526号”）附记中提到：除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让，房屋不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构，项目公司股权结构不得变更；土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。

截至报告出具日，评估人员已从被评估单位获取了由上海市浦东新区规划和自然资源局出具的《关于张润大厦项目以100%股权转让方式实施扩募相关事宜的无异议函》，约定在不改变张润大厦项目占用范围内土地用途、性质的前提下，对基础设施项目以100%股权转让方式实施本次扩募无异议。即本次张润的股权转让已获得土地管理部门审核同意。

对于被评估单位的委估物业权证中列示的交易限制情况，考虑到本物业标的的建筑规模、权证限制条件等因素，本次评估在市场法定价中充分考虑了该项目物业于市场法定价交易的整体转让大宗交易折扣。

评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评估结论的影响。

4、管理层拟参与受让意向

否