一、交易条件

涉及非公开协议增资情况：原股东增资

拟募集资金金额：择优确定

拟募集资金对应持股比例或股份数：49%

拟征集投资方数量：1个

增资后企业股权结构：增资完成后，原股东持股比例51%，新股东持股比例49%。

募集资金用途：主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款，包括但不限于支付项目开发工程款、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等。

二、公司简介

企业名称：深圳昆瑞商务信息有限公司

住所：深圳市南山区粤海街道大冲社区华润置地大厦B座2601

法定代表人：蒋慕川

成立日期：2021-08-04

注册资本：100万元(人民币)

实收资本：0万元(人民币)

股东个数：1

经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：停车场服务；社会经济咨询服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

三、土地开发项目

2022年8月4日深圳第二轮集中供地中，最受瞩目龙华A806-0401宗地，由深圳昆瑞商务信息有限公司（华润）以底价79.69亿成交。

A806-0401宗地位于深圳北站东侧，民治街道龙华大道与玉龙路交汇处，与中海A806-0400宗地一路之隔。该宗地位于市级重点区域深圳北站国际商务区核心区，在北站枢纽东广场门户区域，是全市稀缺的具有枢纽属性的站前门户潜力用地。项目采用综合开发模式，将建设住宅、五星购物中心及高端办公大厦，通过引入国内外知名品牌首店、旗舰店，引进总部企业、上市企业等优质企业入驻，打造超级商业综合体。

宗地代码：440309406005GB00321

宗地号：A806-0401

土地位置：龙华区民治街道

土地用途：商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地

土地面积：57044平方米

建筑面积：458380平方米。其中16-09地块商业134190平方米、办公179290平方米、物业服务用房630平方米；20-04地块住宅134280平方米、12班幼儿园5700平方米、公交首末站3500平方米、社区管理用房300平方米、社区警务室50平方米、邮政所150平方米、物业服务用房290平方米。

挂牌起始价：796900万元人民币

最高限制地价：916400万元人民币

竞企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积：40280平方米

竞买（投标）保证金： 398500万元人民币

土地使用年限（年）：商业、办公40年，居住70年

华润商业效果图

16-09地块的商业需按照《购物中心等级评价标准》(T/CECS 514-2018)中五星购物中心的标准建设、运营购物中心项目；并在开业的年度次年起算5年内取得五星购物中心证书和标志。

此外，开发商还需代建深圳北站枢纽片区16-01地块项目，此地块批复初定总建筑面积161450m²，建设内容包含文体设施96125m²（包括城市空间站20400m²、国际演艺交互区15000m²、艺术巡展创意区13725m²、时尚运动活力区15000m²、青少年科创体验区22000m²、公共配套服务区10000m²）等。

北站枢纽片区示意图

深圳北站枢纽片区具备湾区门户、深港联动的独特优势，规划定位为联动湾区、协作区域的城市门户和枢纽都市核心区，展现深圳先行示范区特质和魅力的国际中央活力区。为高标准推动规划蓝图落地实施，采取综合开发的模式，发挥一体化设计、建设的优势，通过空中连廊、地面绿谷、地下联通将片区各组团紧密联系，活化复合型城市功能，形成立体连续、复合多元，集创新、服务、文化、体验、休闲于一体的城市会客厅。

华润万象天地

华润项目总投资约131亿元，住宅建面近13万㎡，推算可售商品房约1100套左右。该地块并配置运营商业中心，华润至少会打造万象天地或万象城的商业规模。

四、财务状况

五、股权结构

六、重要信息披露

1.2021年度审计报告的数据出自融资方2021年12月31日财务报表。

2.融资方注册资本人民币100万元，实缴0元。

3.融资方本次拟增加注册资本人民币559900万元，其中，融资方原股东华润置地控股有限公司拟新增注册资本285500万元，占增资后公司注册资本的51%，增资价格与外部投资方同股同价；投资方拟新增注册资本人民币274400万元，占增资后公司注册资本的49%。增资扩股完成后，融资方注册资本拟增加至人民币560000万元。

4.本次增资所募集资金总额超出拟新增注册资本的部分将计入资本公积，由新老股东按各自持股比例共享。

5.融资方的债权债务由本次增资后的企业继续承继，债权债务包括但不限于原股东及其关联方提供的借款。

6.意向投资方需提交加盖公章的营业执照副本复印件及《保密承诺函》（融资方处领取）后，方可查阅相关备查文件。

1.意向投资方应为在中国境内（不含港澳台地区）依法注册并有效存续5年以上的企业法人。本项目不接受联合体参与投资、亦不接受委托（含隐名委托）、信托方式参与投资； 2.意向投资方或其实际控制人（含其上级母公司）具有良好的财务状况。同时满足“剔除预收款后的资产负债率小于70%”、“净负债率小于100%”、“现金短债比大于1.0倍”要求（以经审计的2021年年报为准，对于剔除预收账款的资产负债率，计算公式为（总负债-预收账款-合同负债）/（总资产-预收账款-合同负债）；对于净负债率，计算公式为（有息负债-全部货币资金）/所有者权益；对于现金短债比，计算公式为非受限货币资金/短期有息负债）； 3.意向投资方或其实际控制人（含其上级母公司）具有良好的商业信誉和支付能力，信用评级为AAA级（以中国人民银行认可的信用评级机构出具的有效期内的评信文件为准）； 4.意向投资方2021年度经审计的合并口径净资产不低于（含）200亿元人民币（以2021年年度审计报告为准）； 5.意向投资方或其实际控制人（含其上级母公司）具有房地产开发二级或以上资质（提供相关证明材料）。