一、交易条件

（1）面议

二、项目介绍

标的项目总建筑面积22000多平方米，可使用的地上面积约16000 平方米。该项目产权归某国企，年租金3000 万元，规划用途为养老院。计划2018年底投资5000万元用于装修改造，2019 年上半年投入运营。装修改造后设置养老床位300 张，护理床位250张。

目前标的公司建立一套符合幸福长寿经营理念的康养一体标准体系，形成可复制模板；打造一支专业化团队，为幸福长寿拓展储备一批人才；运营一年起步不大亏，二年运行能保本，三年持平有微利，四年运营初见效，五年业绩趋平稳；入住率首年达到40%，次年递增到60%，第三年突破80%，第四年实现90%，第五年稳固在95%以上；收益率力争三年市场培育期内实现22%，第四年完成30%，第五年稳定在35%；安全管理在运营期内杜绝亡人事故和重大责任事故，安全风险率控制在2%以内。

  三、客户定位

    北京石景山养老项目规划养老床位300 张、护理床位250张，属于大型养老机构。根据北京市老人分布、经济状况、居民生活水平和消费观念，其收住对象将主要面向中、高层收入者，以护理型床位为主，兼顾收住少量的经济条件较好的高龄自理老人，增设临终关怀等个性化特色服务。各型床位具体构成：自理型床位占总床位数15%，护理型床位占总床位数85%。护理型床位中，轻度和重度失能护理床位各占16%，中度失能床位占43%。

四、项目服务

   依据国家《养老机构基本规范》、国家卫健委有关护理院相关政策要求，结合北京市实际，将养老服务分为基本养老服务、基础性服务、医疗服务、个性化服务四个类别19 个项目。其中，基本养老服务包含床位服务、生活照料服务，基础性服务包含膳食服务、环境卫生服务、文化娱乐服务、安全保护服务、物业维修服务，医疗服务包含医疗护理服务、护理技术服务、预防保健服务、康复服务、协助医疗服务，个性化服务包含洗涤服务、送餐服务、交通服务、精神心理支持服务、安宁服务、代购服务、外出陪护就医服务等。护理医疗服务项目参照北京市医疗服务体

系执行。

    五、价格方面

（一） 基本服务项目

床位服务设置套间、单人间、双人间、三人间、多人间（4 －6 人）五种类型，依类型设置收费标准，朝向阳的房间可适当加收费用。生活照料服务按照《老年人能力评估》办法，确定老人能力等级，依据老人能力评估等级依次设置自理级、三级、二级、一级、特III、特II、特I 七个服务等级，做到按规定分级，精准对应服务，按级进行照护，分级确定价格。对特级护理中大小便失禁、身体严重超重、精神躁动且药物又难以控制的，适当加收费用。开业优惠期间，可上下浮动10%。

   （二） 基础性服务项目

基础性服务项目中的膳食费本着保本微利原则，实行包餐制，依据市场变化据实收取。基础性服务中的环境卫生服务、文化娱乐服务、安全保护服务、物业维修服务不单设服务收费项目，四项合并设置为“基础服务”收费项目。

（三） 医疗服务项目

医疗服务项目按国家医疗卫生部门定价据实收取。

（四）个性化服务项目

个性化服务项目，实行自愿选择，合约确定收取

六、收费标准

护理和养老床位综合收费，每张床位每月约12000～15000元（含医保）。