一、项目概况

项目名称：临港宝燕商业地产新建工程

建设性质：新建

建设地点：拟建项目位于上海市浦东新区临港新片区东至 NNW-C4D-03 地块, 西至香蔓路, 南至云皓路，北至NNW-C4D-02地块

建设内容概述：

上海市临港新片区宝燕商业地产新建工程项目，立足于"大社区、大组团"进行功能定位和开发建设，摒弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端。以国际先进理念，创新性引入“邻里中心+情景街区”，营造自由可逛、独具活力的街区感。

项目占地面积 8009.20 平方米，总建设面积 19722.31 平方米，融合购物娱乐、悠闲聚餐、教育培训、亲子活动、邻里社交、生活配套为一体，涵盖餐饮、儿童乐园、亲子教育、菜场、便利店、药店、洗衣房、美容美发等业态，不仅满足周边社区的一站式消费需求，还带来多元化创新体验。

二、主要研究结论和建议

（一）、项目建设具有必要性

（1）区域规划发展的迫切需要：本项目位于临港新片区滴水湖核心区域，根据“十四五”商业发展专项规划的要求 2025 年，新片区商业设施建筑面积达100 万平方米。

（2）区域居民生活质量提升的迫切需要：多层次多业态的配套服务，进而推动社区服务建设，不断满足居民对生活质量的各种要求。

（3）我司携手宝燕品牌的战略发展的强烈需要：宝燕是一家扎根上海的老3牌餐饮集团，自带流量，且已启动 10 年百城计划，我司抢抓机会，共谋与宝燕未来发展。

（二）、建设期限

计划自开工之日起 360 日内完成项目全部工程，达到交付条件。建设期自2022 年 10 月 8 日起至 2023 年 11 月 7 日竣工。

（三）、主要技术经济指标

（四）、运营期收入预估

项目可租赁商铺面积共计 1.2 万平方米，根据市场调研情况及自身项目情况，建议日租金 4 元/㎡。

项目已启动招商，将与宝燕餐饮合作，预计2023 年底项目交付节点的招商率100%，2024年年租金1752万元，结合商务上2年不变，每2年递增10%的递增方式，即便不考虑3-5年租期届满后重新议价调价因素，8年合计租金总收入1.63亿元，10年合计租金收入2.14亿元。

此外，项目计划 2024 年春节期间满铺开业，成熟运营后停车场、广告位预计年收入 914 万元。

三、项目提出的背景

居住区是我国最基本的社会组织单元，在我国社会的发展下不断发生变化，空间形式从封闭到开发，一直受到经济与功能的影响，人与人逐渐变得模式、没有交集。在当今倡导生态发展的背景下，我国居住区中精神空间的却是问题日渐明显。因此在居住区适当提供商业配套来满足居民的各项生活需求显得尤为重要。邻里中心是集合了商业、公共机构和开放空间等多种生活服务设施的综合性场所，是一个以附近居民为主要服务对象的中心区。邻里中心在强化邻里关系、推动社区发展扮演着重要角色。

1997年，在以新加坡为范本的基础上，苏州工业园区的邻里中心模式开始兴起，在一切都刚刚起步的苏州园区，邻里中心是各个商业空白板块的首个进入项目。1998年，园区发展史上首个重要成果，新城花园首期竣工，首个邻里中心应运而生。20多年来，邻里中心一直在业态布局上进行升级调整，以满足消费者日益增长的消费需求。

在发展之初，邻里中心主要解决周边居民的“油盐酱醋茶”等日常消费需求，主要经营业态以餐饮为主，兼具超市、菜场等生活配套，业态设置偏向中低端。但随着周边消费客群的不断增多，邻里中心不再局限于基础消费供给，而是向更广阔的“衣食住行闲”等消费领域拓展。邻里生鲜、邻里文体中心、社区卫生服务所等公益功能的引入，也让邻里中心的各项功能更加完善。

随着周边商业项目竞争压力的增大，邻里中心开始精细化定位，发挥其紧邻住宅小区的优势，积极引进了一批个性功能突出的中高档业态，如以儿童为对象的早教、娱乐业态，还有满足家庭休闲娱乐的电影院、健身房等。

邻里中心的趋势是建立在城市化的区域功能条件的基础上，是为了让市中心的商务区避免大面积人流量拥堵而构架的。同时邻里中心也解决了新兴住区的基础配套的难题，优化了住区与商业之间的矛盾，还能够带动区域成熟、城市功能完善，城市形象提升。对于临港新城未来的城市发展，邻里中心的权重将会被进一步扩大，未来将扮演临港新片区域基础商业角色。上海市浦东新区临港新片区宝燕商业邻里中心建设项目正是在这样的背景下提出的。

四、项目建设的必要性

1.临港新片区“十四五”商业发展专项规划的需要

《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区“十四五”商业发展专项规划》提出到2025年，新片区商品销售总额不低于2400亿元，商业设施建筑面积达100万平方米。

“十三五”期间，临港地区的基础商业网点布局体系基本形成。目前，全区商业总体量约为45万方，拥有综合性商业体8个，其中商业业态70%为街铺商业为主，30%为商业综合体，总体商业能级有待提升。对照国际先进案例，国际消费中心城市人均商业面积约为1.0-1.1平方米，结合2025年临港人口增长数据测算，到2025年，实现商业设施建筑面积达到100万平方米。此外，到2025年，新片区“15 分钟社区生活圈”覆盖率达90%。十四五”时期，临港新片区商业发展将立足新片区“一核、四片、多组团”的商业体系空间布局，“一核”即以滴水湖及三条环湖长廊为核心辐射源，推动整个临港新片区商业发展。本项目即位于临港新片区滴水湖核心区域。

2.推进社区建设、提高居民生活质量的迫切需求

随着经济的发展，居民收入从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，都提出了越来越多多的需求，希望得到多方面的服务。比如社区环境问题，社区服务问题，生活方便不方便、卫生不卫生、精神文化生活丰富不丰富，迫切需要通过推进社区建设来解决。推进社区建设就要使社区有能力解决这些问题，通过调动和发挥社区的积极性，依靠社区的力量加强社区的综合管理，结合邻里中心为居民提供多层次多业态的配套服务，进而不断提高居民的生活质量。

3.本司与宝燕品牌的战略合作发展强烈需要

宝燕作为一家扎根于上海的老牌餐饮集团，自带流量。从餐饮行业转型，宝燕找准突破传统的个性化、差异化切入，在对市场的充分研究和把握基础上，找到适合自身企业的发展点，融合宝燕壹号、宝燕商城、宝燕市集、宝燕乐园、宝燕酒店等多品牌发展脉络逐渐清晰和明确。2015年倾力打造的全新商业地产品牌宝燕商城，以“自选海鲜加工+餐厅加工服务+亲子乐园”的新零售理念商业体，6主推线上宝燕到家 APP，“五公里范围最快30分钟送达”，开创了互联网+的O2O新零售商业模式，这种商业模式创新在中国还是首例。自O2O宝燕商城开业以来，闵行店每个月有 1200 万元的营业额，远远超过闵行欧尚超市营业总额；大宁店每个月也超过 1100 万元营业额。我司与宝燕达成密切合作，宝燕已启动10 年 100 城的宝燕商城计划，开拓创新酒店、餐饮、亲子的宝燕乐园商业模式。本项目将把握新时代发展机遇，借力宝燕品牌，探索共同发展的新路子。

本项目的建设和运营，顺应城市产业规划，完善城市配套，改善居民生活条件，提高城市服务功能，推动城市建设的快速发展，更是企业自身抢抓机会，携手宝燕未来战略发展的需要。因此，本项目的建设是十分必要的。

五、项目所在位置现状

本项目建设位置位于上海临港新片区滴水湖西北角环湖西三路外围滴水湖站与临港大道站之间，距离滴水湖约1公里。

项目建设地块编号NHC10101单元NNW-C4D-04，四至范围东至NNW-C4D-03 地块,西至香蔓路 , 南至云皓路，北至NNW-C4D-02地块。主要依靠临港大道快速路、铃兰路、云皓路、香蔓路等作为区域主要出行交通路线，16号线临港大道距基地1.3公里，300米范围内有公交站可达，整体交通便捷。

地块周边住宅小区密集，且项目处于密集住宅区中心位置，项目700米半径范围内有万达、万科、保利、绿地、碧桂园等高品质小区，10 分钟步行可达的住宅区居民人数可达约17000余人，给社区商业带来长期稳定的消费群体，给社区商业的经营增加了稳定性。

地块周边学校、社区服务中心等公建配套齐全，带来增量人流，共筑社区生活平台。以项目为中心350米半径范围内有小学，700米半径范围内有幼儿园和中学，学校师生共计约3400人，给儿童乐园、教育培训等机构带来大量的商业契机。北侧规划为社区服务中心、社区医疗卫生和养老中心，配备生活所需基本服务功能与公共活动空间，与本地块功能完美结合，形成安全、保障、友好、舒适的社会基本生活平台。

地块南侧紧临夏涟河道，且有宽阔的绿化带，自然景观条件优越。

地块权属及控规要求

用地性质：商业用地

用地面积：8009.20平方米

建筑计容面积：12013.8平方米

容积率：≤1.5

建筑限高：≤24 米

其他要求：地块内控规综合设置一个建筑面积2400平方米的室内菜场；新建建筑面积100平方米（不计容）的生活服务点。

土地利用现状

项目所在地现状为荒地，长有高度参差不齐的杂草和灌木。地块整体地势平坦，无明显的地势高度变化，现状地块高程低于周边市政道路。地块方正，适合建设商业广场。

六、项目建设条件

（一）、地形、地貌情况

上海是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔2.19米左右。海拔最高点是位于金山区杭州湾的大金山岛，海拔为103.70米。

西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，天马山为上海陆上最高点，海拔高度99.8米，立有石碑“佘山之巅”。海域上有大金山岛、小金山岛、浮山岛（乌龟山岛）、佘山岛、小洋山岛等岩岛。

在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛3个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为1041.21平方千米，海拔3.5米～4.5米。长兴岛面积 88.54 平方千米，横沙岛面积55.74平方千米。

（二）、气象

本项目位于临港新片区，临港地区属北亚热带季风气候，具有明显的海洋性季风特征，主要气候特征：气候温和，四季分明，雨量充沛，春季温凉多雨，夏季炎热湿润；东南风盛行，秋季先湿后干，冬季西北风为主，寒冷干燥。夏季平均风速3.2m/s，冬季平均风速3.1m/s；30年一遇最大风速29.7m/s，七月最多风向SSE，风频率19%，一月最多风向NW，风频率15%。主要气象参数：年日平均气温≥25℃的约40~110 天，七月平均气温26℃~29℃，最高气温 38.9℃，最热月平均相对湿度 83%；年日平均气温≤5℃的约0~90天，一月平均气温0℃~10℃，最低气温-10.1℃，最冷月平均相对湿度 75%，大于等于10积温位4992℃/日。临港地区区域年降雨量均值位1109.6mm，最大值位1592mm（2012 年），最小值位630mm（2003年），年雨日约125天。降雨年内分配不均，5月~9月位汛期，降雨量较多，约占全年的55.9%，其中6月份占16.2%。

（三）、水文

临港新片区人工半岛滩地属南汇东滩范围看，受长江口与杭州湾两股潮流控制，潮汐属非正浅海半日潮，其特征值位（单位以m计，以吴淞标高计）：平均高潮位5.68m，平均低潮位0.21m，平均潮差3.21m，五年一遇高潮位4.94m，十年一遇高潮位5.07m。内河水位可以进行人工调控，常水位一般控制在2.50m~2.80m，河道高水位为3.00m，常水位为2.70m，枯水位为1.70m。

（四）、地质土壤

由于地处东海沿岸，临港地区土质均为盐碱沙土。根据上海市园林科研所的采样分析，临港新片区土壤pH值大于8.5的土地占97.5%，而一般植物适宜的土壤pH值为6.5至7.5之间。此外，当地土壤含盐量极高，多半为重盐土和中盐土，植物生长环境恶劣。植被大部分苗木对土壤的适应能力较弱，土源差对苗木生长相对不利。

（五）、地基土的构成与特征

根据本项目的地勘资料，拟建场地在勘察深度（最大深度为75.0m）范围内揭露的地基土为第四纪全新世Q43～晚更新纪Q32的沉积层，主要由填土、淤泥质土、粘性土、粉性土、砂性土组成。

将拟建场地勘探深度范围内土层划分为7个主要层次及分属不同层次的亚层及次亚层，其中近地面的土质情况如下：第①1层素填土：层顶标高5.25m～4.54m，平均厚度1.42m，以粉性土为主，局部夹粘性土、碎贝壳、小石子等，土质不均，结构松散，呈欠固结状态，普遍分布。第①3层吹（冲）填土：层顶标高4.02m～2.54m，平均厚度2.16m，以粉性土为主，局部夹粘性土、碎贝壳，底部夹黑色有机质和淤泥，土质不均，结构松散，呈欠固结状态，普遍分布。第②3层灰色砂质粉土：层顶标高为1.72m～0.98m，平均厚度13.72m，饱和，稍密~中密，中等压缩性，含云母、有机质，偶夹薄层粘性土，无光泽，摇振反应迅速，韧性低等，干强度低等。不满足海绵城市低影响开发设施雨水入渗对土壤渗透系数的要求，需进行土壤换填或土壤改良。换填土或改良后的土壤应符合以下的规定：土壤pH值应符合本地区栽植土标准或按pH值6.5~8.5间土壤为宜其中，第①3层吹（冲）填土的渗透系数为2.00×10cm/s，第②3层灰色砂质粉土的渗透系数为2.00×10 cm/s。

栽植喜酸植物的土壤pH值应控制在5.0~6.5，无石灰反应，疏松肥沃，不含（建筑和生活）垃圾，无毒害物质；土壤全盐量≤0.3%（3g/kg）；土壤总孔隙度≥50%，渗透系数范围为80~100mm/h；土壤有机质的含量≥1.5%；土壤块径3~5cm，且不允许有石砾。换土后应压实，使密实度达 80%以上，以免因不均匀沉降产生坑洼，且应达到园林栽植植物所需最低土壤厚度要求。

（六）、地下水

根据勘探孔揭露，拟建场地内地下水类型属第四纪松散层中孔隙潜水，主要补给来源为大气降水及地表径流；根据上海地区经验，地下水埋深一般为地表下0.30m～1.50m，水位受降雨、潮汛、地表水及地面蒸发的影响有所变化，年平均水位埋深一般为0.50m～0.70m。本工程潜水主要赋存于浅部填土、淤泥质土、粘性土、粉性土中，勘察期间实测地下水稳定水位埋深在2.40m～2.60m之间，高程为2.38m～2.65m。根据上海地区经验，设计时建议根据其最不利组合选择高低水位：建议高水位埋深选择室外地坪以下0.50m，低水位埋深选择室外地坪以下1.50m。因此，需在地下水位埋深较浅处设置的海绵设置底部设置防渗膜。

（七）、社会经济发展

2019年8月20日临港新片区挂牌成立，为上海当好新时代全国改革开放排头兵和创新发展先行者、推动经济高质量发展提供了重大历史机遇，以高水平开放引领高质量发展进入了新的阶段。

(八)、经济发展稳中加速

2020年，临港新片区工业总产值完成1703亿元，全社会固定资产投资完成618.2亿元。集成电路、生物医药、人工智能、民用航空等前沿产业加快布局，智能新能源汽车和高端装备制造产业集群效应初步显现。智能制造研发与转化平台等5个科技创新功能型平台落地，世界顶尖科学家社区和国际联合实验室启动建设。滴水湖金融湾项目开工，全国首家外资控股合资理财公司等一批项目签约落地。航运贸易服务功能持续强化，运营高效的航运枢纽基本建成，洋山港集装箱吞吐量达到2022万标箱。

（九）改革开发取得重大突破

《总体方案》明确的各项改革试点任务已基本完成，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理办法》，上海市出台《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》《关于以“五个重要”为统领加快临港新片区建设的行动方案（2020-2022年）》等 120 余个政策文件。洋山特殊综合保税区（一期）封关区域正式运行，临港新片区一体化信息管理服务平台建成运营，着力构建全面风险监测和防范体系。

(十)、基础设施逐步完善

依托S2公路、G1503公路、两港大道、轨道交通16号线等主要对外通道，加快构建综合对外交通体系，内部交通加快完善，基本形成“环+射”的路网结构。临港“城市大脑”等一批示范项目和智能网联汽车综合测试示范区启动建设。扎实推进“水、气、土”污染防治行动，全面消除劣Ⅴ类水体，空气主要污染物浓度满足区域环境空气质量功能二类区要求，基本实现污染地块全面安全利用。

（十一）、社会民生持续改善

明珠小学等优质基础教育资源逐步集聚，上海电力大学等高校入驻，各级各类学校达到47所。上海中学东校高中部等26所学校启动建设，青少年活动中心等项目扎实推进。初步建立以三级医院为核心、以社区卫生服务中心为基础的医疗服务体系，基本满足区域内居民医疗卫生服务需求。商业设施建筑面积达到45万平方米，主要居住区基本实现商业配套覆盖。加快推进上海天文馆、冰雪之星等重大文旅项目建设，丰富各类文旅活动，年旅游接待人次达到500万左右。

（十二）、未来城市规划

到2025年，聚焦临港新片区产城融合区，建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升，初步实现“五个重要”目标；初步建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，在若干重点领域率先实现突破，成为我国深度融入经济全球化的重要载体，成为上海打造国内国际双循环战略链接的枢纽节点；初步建成最现代、最生态、最便利、最具活力、最具特色的独立综合性节点滨海城市；基本建成服务新发展格局的开放新高地、推动高质量发展的战略增长极、体现人民城市建设理念的城市样板间、全球人才创新创业的首选地。

七、项目建设条件结论

本项目利用现有空地建设，不涉及拆迁移民的问题，工程地质条件也适宜本项目商业邻里中心的建设。项目所在区域的地形地貌、气象、水文、地质土壤等均较好，可达到相应的环境功能区划要求。本项目符合当地产业发展及用地性质的相关要求，符合国家及地方城市规划和产业发展政策。项目所处地理位置优越，周边基础配套设施完善，交通四通八达，区内供水、供电、供气等配套设施齐全，具备较好的依托条件，能满足项目施工的需要。

八、项目总平面及指标

1、项目总平面布置

项目规划建设建设 3 栋 3-4 层商业建筑单体以及地下车库组成。地上建筑限 高：24 米。项目建筑计容面积 12013.8 平方米，总建筑面积 19722.31 平方米。

2、项目总图指标

九、建筑方案

1、地下平面布局

地下一层为机动车库、非机动车库与相关设备用房。

2、地上平面布局

一层西南面、东南面为商业，东面为开关站、用户站、安保监控室等配套用房，其余为西北面商业；中间设置约1200 ㎡活动广场花园；东北角底层架空区域与北侧人行出入口局部设置公共绿化小品设施；

二层均为商业；

三层东南侧为商业，其中在东北角设置生活服务点和物业用房，其余的为餐饮用房；

局部四层位于地块东北角，功能为餐饮；

西南侧与东北侧各设置的自动扶梯，与四台垂直电梯共同组成商业内部的垂直交通枢纽，连廊是连接各层水平主要交通方式。

3、立面设计

立面设计简洁大方，结合周边建筑风貌，采用现代典雅风格并提取继承上海本土石库门风格建1组合式屋顶绿化示意图筑元素是本次立面设计的主导宗旨。立面采用玻璃、铝板、石材、红砖等材料以最简洁的形式融合在一起，将材料本身最原始的美感与现代化精雕细琢的工艺充分体现出来，为整个街区带来焕然一新的生机。主体竖向线条的分割及含有海派元素的顶部设计正是其具体表现，带有浓厚的中西合璧色彩。在作为商业的同时，还是城市的一大景观，塑造出一个具有时代气息的城市地标和城市新景观，形成极具品位和浓厚现代商业气息的购物天堂；并与主体建筑相得益彰，有机结合。

十、营业收入估算

本项目收入主要为商业的租赁收入。经测算，可租赁的商业面积为1.2万平米，目前招商团队已经7人到位，按照目前的进度安排，预计在2023年12招商率达成100%。

根据对周边项目的市场调研，如宜浩.晶萃购物中心，日租金均价3 元/㎡，一层餐饮、二三楼教育为主，临港百联项目，日租金均价3.5 元/㎡，以餐饮零售、儿童、餐饮配套为主。结合我司项目为街区性1-2 或1-3楼独栋及联体结构特征，得房率较高。建议日租金4元/㎡.天，年租金预计1752万元。

经营期内，我们对小铺（100㎡以内）、中铺（100-500㎡）、大铺（500㎡以上）制定不同周期的租赁年限和递增方式，小铺一般合同期2-3年，每年递增10%，中铺一般合同期3-5年，每年递增8%，大铺一般合同期8-10年，2年不变，每2年递增10%的递增方式。在不考虑合同到期重新议价条件，整体按2年不变，2年递增 10%，预计8年的租金收入为1.6亿元。预计10年的租金收入为：

在项目运营期第二年开始，本项目对停车场、广告将进行经营。停车收费按6元/小时.辆标准，根据周边停车出入测算，预计年停车收入909万。根据宝燕相同面积商城外租广告收入测算，预计年广告收入5万元。

停车位收费

停车位预估收入前四年以6小时计算，后四年以7元每小时计算。具体以相关部门核价为准：

从以上计算数据和分析可以看出，项目有较好的盈利能力，并具有良好的抗风险能力。因此，项目在经济上是可行的。在项目运行过程中应当重点抓好商铺招商节奏，招人气品牌商户，保障运营期的招商率和租金收缴率，以确保项目经济效益的实现。