一、区位关系

申请规划调整的地块位于江北区西部大石坝组团的悦湾片区，主要涉及A1-1-1、A1-1-3等地块，修改范围总面积89.06公顷。

二、规划调整的内容

调规前，B32，无指标                     调规后B1B2，容积率1.33

1、按照北侧现状云树公园边界，将A1-1-3地块用地边界进行优化，同时结合用地权属范围将A1-1-1地块划分为A1-1-1和A1-1-4两个地块。

2、将A1-1-3和A1-1-4地块用地性质由康体用地（B32）调整为商业商务用地（B1B2），容积率为1.33，最大建筑密度50%，建筑限高30米，最小绿地率20%，其中A1-1-4地块新增配建一处公厕。

3、调整后增加商业商务建筑规模4.92万平方米。

修改后城市建设用地面积减少0.08公顷，非建设用地增加0.08公顷，其中康体用地面积减少3.76公顷，商业商务用地面积增加3.68公顷，城市道路用地保持不变。总建筑规模增加约4.92万平方米。

按照领导要求，控规优化需保留现状云树公园，相应规划用地边界需进行退让，结合实测1：500现状地形图图斑，并结合现状踏勘情况，经与申请方和两江区局沟通协调，确定现状云树公园南侧用地边界。优化调整后控规A1-1-3地块用地边界面积减少752平方米。

三、建筑规模平衡方案

规划调整后，地块商业商务的建设规模增加了4.92万平方米，标的企业提出拟将江北玉带山片区地块因两江四岸规模控制，减少的商业商务和居住建设规模约4.92万平方米，可用于平衡本地块在江北区内的调规增量。

拟调整范围位于JB01(石马河单元)规划单元，功能定位为：重点发展文创街区和特色居住；城镇常住人口25.9万人。经核实，分区规划方案中玉带山片区地块规模尚未调整，同时本次规划调整幵不涉及生态红线及基本农田等管控要素。规划调整后，单元内人口保持不变，新增商业商务用地后，对完善石马河规划单元的空间布局及增加功能配套有促进作用。

四、江北区规委意见

根据《江北区规划委员会2021年度第4次办公会议纪要》，会议听取了关于江北区观音桥组团A1-1-1等地块控制性详细规划修改方案的汇报，会议认为项目的实施能有效利用闲置土地，提升片区城市环境，支持盘活土地。会议提出以下意见：（一）统筹研究和平衡该项目新增商业商务建设用地指标，同步确定增减平衡的地块用地性质及相关技术指标。（二）鉴于该项目拟调整范围用地性质的信访咨询件较多，建议先行启动社会风险评估工作，务必做好可能出现的信访稳定工作。

五、项目现状情况

1、周边居住社区

拟调整的地块区域属高端居住片区，区域内各用地基本为已建和在建状态，主要有西侧的龙湖江与城，南侧的万科悦湾、凤凰湾、华美翡丽山等大型社区。

地块内部有一条施工便道，约6米宽。

2、周边商业商务设施

区域设施分布现状：从百度慧眼可以看出，地块周边区域缺少商业商务设施。

区域设施规划情况：地块周边社区规划人口预计为8-10万，但1公里半径范围内未布局商业设施，而丐更远范围内商业用地不足；周边属于高端居住区，1.5公里半径范围内缺少商务设施。

规划许可：周边用地基本已发件。

3、用地权属情况

六、规划情况

1、规划用地性质

拟修改主要范围为城镇建设用地。

现行控规中拟调整主要范围内控规为康体用地（B32），规划道路北侧控规未覆盖，经与全覆盖项目对接，未覆盖区域用地性质为康体用地（B32）。

2、建筑高度控制

拟调整主要范围内涉及2条11KV架空高压线和1条220KV架空高压线；同时也位于重要城中山体协调区内，新建建筑高度原则上不超过该山体相对高度的三分之二。

在实测1：500地形图上现行控规控制的2条11KV架空高压线和1条220KV架空高压线已未穿越A1-1-1等地块，已取得书面征求市电力公司等意见。

3、TOD专项规划情况

拟修改地块不位于远期轨道21号线TOD综合开发范围内。

4、强度高度分区规划情况

修改地块位于高度强度分区中强度五区，经测算商业商务用地容积率为1.5，建筑限高30米。

六、建议意见

经与区局沟通，综合建议意见如下：

1、拟调整范围内新增商业商务建筑规模4.92万平方米，渝富集团提出拟将江北玉带山片区地块减少建设规模4.92万平方米进行平衡，按照区规委会纪要建议申请方需统筹协调平衡该项目新增商业商务建设规模指标，并同步启动玉带山片区地块用地细化工作。

2、拟调整范围涉及对两江新区范围内用地的优化，建议征求两江新区意见。

3、因主要调整地块北侧紧邻市政设施用地，建议请市政处会签提出意见。

4、鉴于该项目拟调整范围用地性质的信访咨询件较多，建议先行启动社会风险评估工作，做好可能出现的信访稳定工作。

七、合作方式

引进投资人合作开发，交易价格及股权比例面议。