一、交易条件

1、转让底价：14637万元。

2、交易价款支付方式：分期付款。

分期付款支付要求：本项目接受分期付款,如采用分期付款,受让方的首期款不得低于成交价款的30%(含保证金),并在《产权交易合同》签署后3个工作日内支付至上海联合产权交易所有限公司指定银行账户；其余款项应在《产权交易合同》生效后一年内直接支付至转让方指定银行账户。受让方对首付款外其余未付交易价款提供转让方认可的合法有效担保，且按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息。

3、保证金：4391.10万元。

二、公司简介

上海海立集团资产管理有限公司，系一家物业租赁服务平台公司，主要为母公司上海海立(集团)股份有限公司拥有的杨浦区长阳珞2555 号地块以及局门路153 号厂房等存量房屋的提供租赁运营服务。上海海立(集团)股份有限公司将长阳路2555 号地块中的部分房产，海立大厦作价增资至上海海立集团资产管理有限公司后，上海海立集团资产管理有限公司的平台定位未来不再保留。未来主要以长阳路2555 号地块园区进行改造开发运行为主要业务。

截至坪估基准日，上海海立集团资产管理有限公司共有员工6 人。

三、核心资产

本次评估范围中的投资性房地产系上海海立集团资产管理有限公司拥有的位于上海市杨浦区长阳路2555号地块内的海立大楼及对应土地使用权，总建筑面积25949.03平方米、土地面积5569.00平方米，上海海立集团资产管理有限公司全资股东上海海立（集团）股份有限公司以实物资产出资的方式将海立大楼投入上海海立集团资产管理有服公司，以156，00000增资入股。

1、权属状况

上海市杨浦区长阳路2555号目前为工业园区“长阳海立园”，园区已取得《上海市房地产权证》（沪房地市字（2002）第009817号），土地来源为出让，用途为工业用地，占地面积27469平方米，土地使用年限自2002年09月04日至2052年09月03日，登记有建筑物31幢（不含海立大楼）合计建筑面积266021平方米。

海立大楼建于长阳路2555号宗地上，近长阳路，尚未取得房地产权证。

上海市杨浦区长阳路25号海立大楼是经2011年1月杨浦区发改委核准、由上海立（集团〕股份有限公司建造的“长阳路2555综合改造项目”，2014年6月取得建设工程规划许可证，2014年7月取得建筑工程施工许可证，2016年12月项目完工，2016年，杨浦区相关部门约谈通知，经检查发现“长阳路2555综合改造项目”建设在规划绿地上，项目建设性质与已批规划性质不符，并提出整改要求。截至评估基准曰，海立大楼项目验收手续工作己完成民防、防雷、消防、环保、交通、卫生防疫和工程质监竣工的专项验收工作。尚需完成的验收工作包括:规划、绿化、地下车位，城建档裳、建筑竣工备案，戳止至报告日，前述验收备案工作都因规划验收无法通过而受到影响，土地用途调整仍存在很多障碍及重大不确定性，无法判断预期落实时间根据上海海立（集团）股份有限公司提供的项目信息，为解决海立大楼不动产产权瑕疵的问題，上海海立（集园）股份有限公司正通过笫三方渠道推动海立大耧所在土地的规划调整工作，希望通过下述步躐解决海立大機产权瑕疵问题：1）获得市规划调整，将由工业性质转为研发用地;2）获得杨浦区办证条件核定，包括规资局审批、房地局测绘、测绘院系统录入、产证分证等步骤;3）重新签订土地出让合同并补缴土地差价，重新启动验收手续报批工作，最终完成海立大楼的不动产登记手续。截止本次评估基准日，在第三方的协助下，相关部门对海立大楼所在土地的土地用途调整方案表示理解，但根据现有状况土地用途调整仍有很多障碍，存在重大不确定性，无法判断预期落实时间。

2、实物状况

海市杨浦区长阳路255号位于上海市杨浦区定海路街道地区，所在位置东近内江路、南至长阳路、西近隆昌路，北近顺平路，宗地形状规則，地势平坦，红线内通路、通电、通信、通上水、通下水、通排污，根椐委托人提供的情况说明，海立大楼对应土地面积为5，569.00平方米。

根据《上海市建筑工程规划土地验收测量成果报告书》（项目编号:2014-C·073），海立大楼总建筑面积为25，949.03平方米，面积明细如下：

其中除屋顶外，地上计容建筑面积合计19，696.54平方米，地下为车库，有地下车位129个，其中地面车位66个、机械车位63个。

海立大楼设计为总部大楼，主要功能为总部办公用房，大楼为钢混结构建筑，共16层，主楼高度为60米，地下2层，地上14层，裙房为1-3层，裙房层高6米，标准层层高3米，公共部位精装，办公区毛坯交付，楼内有客梯货梯、消防、空调通风、网络通讯、安防等楼宇智能化设施。

海立大楼目前出租经营，租期一般为1-5年，大部分为1-3年，在本次评估基准日最长租约至2026年4月，目前已出租房屋面积12，390平方米，平均日租金367元平方海立大楼无抵押等他项权利限制。

四、股权结构

五、财务状况

六、重要信息披露

根据资产评估报告特别事项说明:

1、本次评估范围中的投资性房地产系上海海立集团资产管理有限公司拥有的位于上海市杨浦区长阳路2555号地块内的海立大楼及对应土地使用权，总建筑面积25,949.03平方米、土地面积5,569.00平方米。上海海立集团资产管理有限公司全资股东上海海立(集团)股份有限公司以实物资产出资的方式将海立大楼投入上海海立集团资产管理有限公司，以156,000,000.00元增资入股。上述增资入股尚未完成相关工商等变更程序。

2、上海市杨浦区长阳路2555号海立大楼是经2011年1月杨浦区发改委核准、由上海海立（集团）股份有限公司建造的“长阳路2555综合改造项目”，2014年6月取得建设工程规划许可证，2014年7月取得建筑工程施工许可证，2016年12月项目完工。2016年，杨浦区相关部门约谈通知，经检查发现“长阳路2555综合改造项目”建设在规划绿地上，项目建设性质与已批规划性质不符，并提出整改要求。截至评估基准日，海立大楼项目验收手续工作己完成民防、防雷、消防、环保、交通、卫生防疫和工程质监竣工的专项验收工作。尚需完成的验收工作包括：规划、绿化、地下车位，城建档案、建筑竣工备案，截止至报告日，前述验收备案工作都因规划验收无法通过而受到影响，土地用途调整仍存在很多障碍及重大不确定性，无法判断预期落实时间。

根据上海海立（集团）股份有限公司提供的项目信息，为解决海立大楼不动产产权瑕疵的问题，上海海立（集团）股份有限公司正通过第三方渠道推动海立大楼所在土地的规划调整工作，希望通过下述步骤解决海立大楼产权瑕疵问题：1）获得市规划调整，将由工业性质转为研发用地；2）获得杨浦区办证条件核定，包括规资局审批、房地局测绘、测绘院系统录入、产证分证等步骤；3）重新签订土地出让合同并补缴土地差价，重新启动验收手续报批工作，最终完成海立大楼的不动产登记手续。截止本次评估基准日，在第三方的协助下，相关部门对海立大楼所在土地的土地用途调整方案表示理解，但根据现有状况，土地用途调整仍有很多障碍，存在重大不确定性，无法判断预期落实时间。

依据上海市杨浦区长阳路2555号园区土地出让合同，并基于海立大楼项目已取得相关建设规划文件、部分项目已完成竣工验收、目前正在推动不动产登记工作。本次评估中依据现有权证及规划文件等资料进行测算，未考虑上述海立大楼未来可能由工业性质转为研发用地的规划调整对房地产评估价值的影响。

3、上海市杨浦区长阳路2555号海立大楼尚未取得不动产权证书，本次评估采用的房屋建筑面积依据《上海市建筑工程规划土地验收测量成果报告书》（项目编号：2014-C-073）中的测绘数据、评估采用的土地面积依据委托方提供的预估面积。

即本次对于海立大楼及对应土地使用权的系基于投入海立大楼及对应土地使用权后的情况进行评估，其中建筑面积按照测绘结果25,949.03平方米，土地面积按照上海海立（集团）股份有限公司预估面积5,569.00平方米。土地来源为出让，土地用途为工业用地，土地使用年限自2002年09月04日至2052年09月03日，房屋建筑物用途为办公用途。

如今后取得的不动产权证书上的登记面积与此不符，评估值将发生变化，根据本次评估采用的收益法测算，地上计容面积增加或者减少1平方米，估值相应增加或者减少13,640元，土地面积的差异对估值无实际影响。

4、上海海立集团资产管理有限公司账面长期待摊费用系在上海海立(集团)股份有限公司委托上海海立集团资产管理有限公司管理的存量房上进行的装修改造支出，根据本次后续交易安排，股权转让完成后，上海海立(集团)股份有限公司将收回目前这部分管理的存量房，相应的长期待摊费用作为上海海立集团资产管理有限公司为上海海立(集团)股份有限公司代垫的费用按照摊余价值另行结算。故本次评估按照核实后的摊余账面值评估。

提请报告使用者注意。

七、项目图片