一、交易条件

1、转让底价：114,305.00万元。

2、付款方式：分期付款。

分期付款支付要求：最终受让方应在《产权交易合同》签订之日次日起2个工作日内支付股权转让价款总额的30%（包括已支付的保证金）并提供转让方认可的剩余70%转让价款的合法有效担保，在《产权交易合同》生效后2021年9月30日前将不少于1亿元股权转让价款支付至转让方指定银行账户，在2021年12月31日前将剩余全部股权转让价款支付至转让方指定银行账户，剩余70%转让价款按照已公示的《产权交易合同》约定支付相应利息。

3、保证金：34,291.50万元。

二、基本情况

企业名称：三亚新天房投资发展有限公司

注册地（住所）：海南省三亚市(海南省三亚市海棠湾镇海棠北路2号三亚财经国际论坛中心318幢)

法定代表人：杜敬

成立日期：2014-03-28

注册资本：111559.394157万元(人民币)

经济类型：国有独资公司（企业）/国有全资企业

企业类型：有限责任公司

所属行业：房地产业

统一社会信用代码或组织机构代码：914602000954907500

经营规模：中型

经营范围：基础设施、房地产项目投资、建设、经营、管理、咨询服务与房地产开发。

职工人数：12

是否涉及职工安置：是

原股东是否放弃优先受让权：是

企业管理层是否参与受让：否

是否含有国有划拨土地：否

三、购地信息

行政区：三亚市本级

电子监管号：4602002015B00203

项目名称：海棠湾C6片区B-2-1地块和B-2-2地块

面积：16.613809公顷

土地用途：住宿餐饮用地

供地方式：挂牌出让

土地使用年限：40

行业分类：房地产业

成交价格：75700万元

土地使用权人：三亚新天房投资发展有限公司

约定开工时间：2016-07-16

合同签订日期：2015-11-16

四、三亚海棠湾天房海棠项目

项目（一期）位于海棠湾C6片区B-2-1、B-2-2地块内，由261栋低层独栋酒店、14栋低层公寓式酒店和1栋配套用房组成。用地面积约130521.56平方米，总建筑面积约34759.71平方米，其中地上建筑面积34165.71平方米，地下建筑面积594平方米（主要功能为设备用房、后勤办公等，不得改作它用），应计容建筑面积34165.71平方米，太阳能补偿面积661.5平方米，扣除太阳能补偿面积后实际计容建筑面积 33504.21平方米，容积率0.26（剩余容积率指标放在二期建设），建筑密度20%，绿地率40%，建筑层数最高地上3层，地下1层，建筑高度13.5米。

五、股权结构

六、财务状况

七、重要信息披露

1.根据天津渤海国有资产经营管理有限公司2021年4月23日出具的《天津渤海国有资产经营管理有限公司第一届会201年第17次会议决议》（决议编号：[2021]28号）的文件规定，同意三亚新天房投资发展有限公司以2021年3月31日为基准日，存续分立。分立后注册资本由1115593941.7元减少至1080328000.67元。上述经济行为已经天津津联投资控股有限公司于2021年4月24日出具的津联控（2021）21号文件《关于三亚新天房存续分立的批复》批准同意，截至评估基准日，注册资本的工商变更未完成。

2.根据天津渤海国有资产经营管理有限公司于2021年4月23日出具的《天津渤海国有资产经营管理有限公司第一届董事会2021年第17次会议决议》（决议编号：[2021]28号）的文件显示：同意三亚新天房投资发展有限公司以2021年3月31日为基准日以存续分立方式剥离非主业资产-投资性房地产（三亚新天房投资发展有限公司的持有的坐落于三亚市海棠区海棠北路三亚海棠湾洲际度假酒店14＃，22＃，23＃，24＃，25＃，26＃，30＃，3＃，34＃等9套商业房地产）对应负债及人员至三亚津辉国鑫企业管理服务有限公司，上述经济行为已经天津津联投资控股有限公司于2021年4月24日出具的津联控（2021）21号文件《关于三亚新天房存续分立的批复》批准同意，截至评估基准日，上述投资性房地产尚未办理过户手续。

3.三亚新天房投资发展有限公司具有三亚市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》（证书编号：[2020]三建房开证暂字第0098号），批准从事房地产开发经营业务时间为2020年8月31日，有效期至2021年8月30日，暂定资质企业可以承担5万平米以下的开发建设项目。上述房地产开发企业资质不能满足三亚天房海棠项目二期的开发。

4.依据被评估单位提供的《关于三亚海棠湾天房·海棠项目无法取得销售许可证的情况说明》显示，截至2021年4月30日，三亚新天房投资发展有限公司尚未取得海南省住房和城乡建设厅或三亚市人民政府出具的三亚海棠湾天房·海棠项目建设内容为低层独栋产权式酒店、公寓产权式酒店的相关文件，三亚海棠湾天房·海棠项目尚未办理销售许可证。

5.截至2021年4月30日施工现场已完成的界面：

（1）洋房总共30个单元，全部主体封顶：屋面工程全部完成（含屋面防雷系统、太阳能基础），阳台、设备平台及花池防水及保护层全部完成：内、外墙抹灰全部完成：真石漆施工除室外地坪以上0.8m范围其余全部完成（含变形缝铝合金门窗主框安装全部完成，天窗全部完成：烟道、防火门安装完成：水电预留预埋完成（含消防系统、雨水管、配电箱体、电缆桥架）。电梯：30台电梯材料已进场，已安装6台电梯轨道，3台电梯门安装。

（2）别墅A、B户型共261栋，主体全部封顶：二次结构砌筑完成228栋，外墙抹灰完成228栋；屋面防水施工完成118栋（含太阳能基础）；屋面保护层完成95栋：屋面瓦完成11栋；A、B户型室内地坪砼浇筑完成228栋烟道安装完成55栋；铝合金门窗主框安装完成228栋；水电预留预埋完成228栋（含配电箱体、雨水管58栋）：挡土墙砌筑完成：变形缝完成部分（48栋立缝）。

（3）物业用房主体结构、二次结构、屋面工程全部完成（含屋面防雷系统），除真石漆未完成其他外檐涂料基本完成，地上一层室内抹灰完成，地下室地面铺装完成（含楼梯间），内墙涂料完成，水电安装完成（含电缆桥架、消防系统、污水提升系统）。

（4）精装完成情况，展示区样板间6栋（项目接收时已建），工程样板间别墅2栋、洋房3套（含外门窗，空调系统，别墅外立面石材窗套、屋面防雷接地1栋、洋房样板间上一层整体地面JS防水及保护层）。

6.截至2021年4月30日施工现场已经进场尚未安装的材料、设备：

（1）洋房外檐涂料室外地坪以上0.8m部位291桶：电梯设备30台已全部进场；铝合金门窗内扇及玻璃进场9个单元，其余内框及玻璃全部订货（材料已到加工厂）尚未加工：太阳能设备进场5套，已安装3套，已经订货尚未进场95套。

（2）别墅屋面瓦及配件全部到场。

（3）物业用房地弹门、铝格栅、电线电缆、配电箱、柜已全部进场。

（4）已进场空调室外机6台，室内机26台。

（5）已进场管道风机15台。

（6）等电位盒400个，防雷测试盒260个，弱电箱1台，配电箱7台，配电柜2台，T接箱1台。临河别墅电箱9台，临河别墅等电位箱9台。

（7）临河别墅砌块48m3，小灰砖12000块，钢筋18吨。

（8）防水材料聚氨酯A组分7公斤规格235桶，B组分21公斤规格235桶，防水卷材已进场438卷（1m*20m卷）材料，包括轻钢龙骨、吊顶材料、板电缆桥架、防水材料等。

7.已加工未进场材料、设备洋房铝合金内扇铝型材21个单元：太阳能平板集热器95套：配电箱、弱电箱各27套；物业用房静电地板118m：电缆336m：空调室外机6台，室内机11台，风机4台。

8.2021年4月30日后拟进行施工4月30日后计划完成别墅屋面防水保护层至139栋，洋房电梯安装。

9.三亚新天房投资发展有限公司与天津市水利工程有限公司于2019年2月25日签订《三亚海棠湾天房海棠项目（一期）施工总承包合同》。因三亚新天房投资发展有限公司股权转让，2021年6月9日三亚新天房投资发展有限公司与天津市水利工程有限公司签署了《三亚海棠湾天房海棠项目（一期）施工总承包合同补充协议》，协议约定三亚新天房投资发展有限公司应付天津市水利工程有限公司工程结算相关款项总额为2795710447万元，（其中三亚新天房投资发展有限公司己向天津市水利工程有限公司支付14813.17197万元，尚需支付13143927273万元）。转让方与受让方签订《产权交易合同》之日次日起2个工作日内，受让方应按合同约定向天津市水利工程有限公司支付工程结算相关款项12305214139万元（付至工程结算相关款项总额的97％），剩余工程结算相关款项总额3％的支付按照《三亚海棠湾天房海棠项目（一期）施工总承包合同补充协议》执行。

10.为保证三亚新天房投资发展有限公司在挂牌转让期间正常经营，铂海国鑫于2021年5月10日向三亚新天房投资发展有限公司提供借款300万元，借款年利率5.22％，借款期限1年。

11.挂牌后，如上述借款不能保障三亚新天房投资发展有限公司正常经营，三亚新天房投资发展有限公司与铂海国鑫另行签订借款协议产生的借款本金及相应利息（利息按照年利率522％进行测算），最终受让方应于《产权交易合同》签订之日次日起2个工作日内按照合同约定支付。

12.三亚新天房投资发展有限公司的办公用房坐落于三亚市海棠区林旺北风情小镇小区D117、D1-23号、D1-25号，租赁情况如下：

出租方：谭邦汉；承租方：三亚新天房投资发展有限公司；谭邦汉将自有坐落在三亚市海棠区林旺北风情小镇小区D1-17号的房屋出租给三亚新天房投资展有限公司作为经营使用，出租房屋面积共计250.00平方米，租赁期自2018年8月20日至2023年8月20日，租赁期为5年，前两年年租金为80460.00元，后三年年租金83，910.00元。

出租方：高永贵；承租方：三亚新天房投资发展有限公司；高永贵将自有坐落在三亚市海棠区林旺北风情小镇小区D1-23号的房屋出租给三亚新天房投资展有限公司经营使用，出租房屋面积共计20000平方米，租赁期自2018年8月20日至2023年8月20日，租赁期为5年，前两年年租金为68，97000元，后年年租金72，42000元。

出租方：杨克雄；承租方：三亚新天房投资发展有限公司；杨克雄将自有坐落在三亚市海棠区林旺北风情小镇小区D1-25号的房屋出租给三亚新天房投资发展有限公司经营使用，出租房屋面积共计250平方米，租赁期自2018年9月01日至2021年08月30日，租赁期为3年，前两年年租金为80，460.00元，第三年年租金83，910.00元。

标的情况详见《评估报告》、《审计报告》、《法律意见书》、《三亚新天房投资发展有限公司股权转让人员安置方案》、《产权交易合同》、《重大事项披露》等相关备查文件。

（1）沈海峰案件-劳动仲裁纠纷

沈海峰，男，41岁，于2014年3月28日入职公司，2017年5月1日与公司签订《劳动合同书》，劳动期限为无固定期限，合同约定其担任项目负责人，劳动报酬按照公司薪酬制度确定。2020年9月24日，沈海峰因劳动争议向三亚市劳动仲裁委员会提起仲裁，三亚市劳动仲裁院已于2020年12月29出具仲裁结果，三亚公司胜诉，不产生赔付金额。沈海峰再次向三亚市城郊人民法院提起诉讼，公司于2021年7月5日收到本案一审民事判决书，判决我司须向原告支付各项费用共计约19万元，现三亚公司准备对该案件提起上诉。

（2）吴国瑞案件-劳动仲裁纠纷

吴国瑞，男，45周岁，于2018年9月3日进入公司，双方签订《劳动合同书》，合同约定其担任前期经理。2020年8月27日，吴国瑞因劳动争议向三亚市劳动仲裁委员会发起仲裁申请，三亚市劳动仲裁院已于2020年12月29日出具仲裁结果，三亚公司胜诉，不产生赔付金额。吴国瑞再次向三亚市城郊人民法院提起诉讼，公司于2021年5月19日收到本案一审民事判决书，判决驳回原告吴国瑞的全部诉讼请求。现原告吴国瑞已提起二审上诉，公司准备应诉。

（3）人身损害赔偿案件

原告为陈学峰，男，55周岁，原告受雇于被告一张闵、被告二廖记松、被告三俞开明，在三亚市海棠区天房一海棠墅从事墙面抹灰作业。原告于2020年10月28日幢作业抹灰完成后，转移到21幢建筑物内部（1层）时，正常行走时掉入无任何安全防护措施及警示标语电梯井内（负层），发生安全生产事故。天房·海棠墅项目是由被告五总包单位连续分包，该项目分包给被告。

被告一负责现场监督施工、被告二负责发放工，被告三负责现场协调指挥，原告与被告一进行工程结算，被告二向原告支付工资。原告因人身损害向法院提起诉讼，诉讼请求为被告赔偿各项损失暂计20899.92元，现三亚新天房公司作为连带赔偿责任人（被告六）被诉至当地法院。

本案件于2021年4月16日开庭，现因医院尚未出具伤残鉴定报告，现处于延期候审阶段。

八、项目图片