一、交易条件

转让价格14,411.26万元，一次性付款，保证金4,300万元。

二、公司简介

标的企业名称：衡阳中雁置业有限责任公司

注册地(地址)：湖南省衡阳市石鼓区合江路112号

法定代表人：唐石磊

企业类型：有限责任公司（内资）

成立时间：2020-10-30

注册资本：1,000.000000万元

注册资本币种：人民币

经济类型：国有独资公司（企业）/国有全资企业

公司类型（经济性质）：有限责任公司（内资）

经营规模：中型

统一社会信用代码或组织机构代码：91430400MA4RTBBK0N

经营范围：房地产开发经营；工程咨询；建筑设计咨询（不含金融、证券、期货及投融资中介服务）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

职工人数：0

是否含有国有划拨土地：否

三、石鼓区商住配套项目

1.项目概况

“衡阳中雁”目前主菅业务系投资开发“石鼓区商住配套项目”。该项目选址于湖南省衡阳市石鼓区七里井路以南、润石路以北、萌雁路以东、五一路以西，距离衡阳高铁站约20KM，距衡阳市中心约10KM。

该项目开发建设用地面积为60640.76m，包括53号和54号共2宗土地，主要涉及高层住宅、商业网点、社区物业用房等建设项目。

2.土地使用权的法律权属情况和基本状况

2020年11月4日，“衡阳中雁”与衡阳市自然资源和规划局签订《国有建设用地土地使用权出让合同》，约定取得“石鼓区商住配套项目”所涉及的两宗土地使用权，土地出让金合计25238.00万元。具体情况如下表所示：

截至评估基准日，“衡阳中雁”账载支付上述两宗土地使用权保证金合计504800万元，剩余土地出让金合计20190.00万元，“衡阳中雁”已提供其于2020年11月17日支付的缴纳凭证。

3.开发建设方案

上述建设用地的开发建设方案如下表所示:

注:该建设方案系由被评估企业提供，但截至评估基准日，尚未经相关行政主管部门核准。

四、股权结构

湖南华侨城文旅投资有限公司持有衡阳中雁置业有限责任公司100%股权。

五、财务状况

六、评估结果

1、资产基础法评估结果

釆用资产基础法评估的“衡阳中雁”于评估基准日2020年11月4日的评估结果如下：

金额单位:人民币万元

评估减值的主要原因是：

2、收益法评估结果

采用收益法评估的“衡阳中雁”股东全部权益于评估基准日2020年11月4日的市场价值为1940.00万元，相对其于评估基准日的账面值0.00万元，增值1940.00万元，增值率100.00％。

3.资产基础法和收益法所得评估结果的差异及其原因和评估结论的确定

资产基础法评估结果2，00986万元，收益法评估结果1，94000万元，资产基础法较收益法评估值差异6986万元，差异率3.60％。

资产基础法是指在合理评估企业各分项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评佔值求得企业股东权益价值的方法。其中，对企业的核心资产一一存货房地产采用了假设开发法评估，以资产的预期收益为价值标准，反映了单项资产的经营获利能力;其他资产则以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动。

收益法是从企业的未来获利能力角度出发，反映了企业各项资产的综合获利能力。这种获利能力是企业所有环境因素和内部条件共同作用的结果，通常包括宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。

鉴于本次评估目的，考虑不同评估方法使用的数据数量和质量等因素，我们认为资产基础法评估的途径能够客观、合理地反映评估对象的价值，故以资产基础法的评估结果作为最终评估结论。即“衡阳中雁”股东全部权益于评估基准日2020年11月4日的市场价值为:2，009.86万元人民币（大写:人民币贰仟零玖万捌仟陆佰元整）。

七、重要信息披露

（1）本项目挂牌价格为人民币14411.26万元，其中51%股权对应的挂牌价格为人民币1025.03 万元，债权挂牌价格为人民币13386.23万元。如果本项目形成竞价，成交价格的增值部分属于股权价格的溢价。

（2）标的企业2020年度审计未完成，年度审计数据以专项审计报告数据为准，专项审计报告基准日为2020年11月4日。

（3）根据标的企业公司章程，转让方出资义务于2050年12月31日前完成，转让方并未实缴出资。

（4）其他详见交易所备查文件。

（5）根据转让方与标的企业于2020年10月30日签署的借款合同，标的企业向转让方借款26247.52万元，本次转让方拟转让所持标的企业13386.23万元债权。

（6）“衡阳中雁”主营业务系在湖南省衡阳市石鼓区投资开发“石鼓区商住配套项目”。本次估值测算中采用的开发建设方案系由被评估企业提供，但截至评估基准日，该建设方案尚未经相关行政主管部门核准。本次评估，未考虑该等开发建设方案可能存在的变更或调整对评估结论的影响。

“衡阳中雁”于2020年11月4日于衡阳市自然资源和规划局签订《国有建设用地土地使用权出让合同》，约定取得“石鼓区商住配套项目”所涉及的两宗土地使用权，土地出让金合计25,238.00万元。

截至评估基准日，“衡阳中雁”账载支付上述两宗土地使用权保证金合计5,0480.00万元，剩余土地出让金合计20,190.00万元，[衡阳中雁]已提供其于2020年11月17日支付的缴纳凭证。

七、项目图片